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禹洲业绩会:租金和管理费收入将成重点
http://www.redsh.com 2012-04-17 红商网 发布稿件

  媒体提问:你们说去年的去化率是56%,今年的去化率大概是多少?第二,你们的资本开支已经在去年年终有了下降的情况。但是,去年你们的负债率64%,今年你们会不会有一个目标,有没有下降的情况?你们今年的资本开支大概是多少?

  陈赛红去年的去化率是56%,我们目前计划的今年去化率要不低于57%左右,维持去年的水平。今年大概年度供应量会有100万左右,今年第一个季度我们的去化率表现还是不错,我们在第一季度基本把去年年底的存量去化了差不多60%到70%左右。

  所以,按目前这种状况来看,我们在厦门的市场占有率也是非常高,到现在为止市场占有率达到16%,合肥最近的情况也非常强劲。总体来说,在目前国家调控还是打压投资和投机的行为,基本刚需还是比较稳定,需求去年是被压抑的,但是从今年一季度来看,这个被压抑的需求释放出来了。

  包括一些局部的政策还有一点点的松动,比如说利率,你们可能有看到,有一些地方首套利率去年都是上浮,现在没有上浮基准,甚至有个别银行对所谓的优质客户利率都适当的有优惠,比如说九折或者九五折。所以,这也有助于我们以刚需为主的市场的去化。所以,我对今年的去化率还是有信心的。

  邱于庚:今年我们主要地款已经付清了,所以这方面我们不需要付任何的地款。工程款方面,为了保证可售房源的供应,所以我们预期资本开支会上涨30%左右,全年的基本开支大约会在28亿左右。

  负债率方面,假设在没有买地的情况下,合约销售目标50亿能够顺利完成,我们到年底这个负债率大约会下降到50%左右。

  我们长远的目标是,无论在多艰难的环境下,希望把负债率降低在70%以下,我们预期这个负债率是有下降的空间。

  媒体提问:你们从去年下半年就没有什么买地的计划,那你们怎么保证未来业务的提升?另外,在拿地方面,因为你们的土地储备都是集中在二、三线城市,之前你们好像有一些表态,有转向一线城市拿地的计划,因为你们也有在上海拿地。今年会不会加快在一线城市,比如上海拿地的一些步伐?还有一个问题,在融资方面,你们去年想在台湾资本市场寻求一些融资上的一些突破,今年会不会有一些相关的动作?会不会做一些境外的私募基金之类的融资安排?

  林龙安:公司现在的土地储备接近550万,可以满足公司未来五年的发展。我们现在在建的有230万平方米左右,未建的还有300多万平方米。所以,我们会比较谨慎的来拿地。

  去年上半年拿了70万平方米,不是没有拿,我们会寻找时机拿地。比如说我们去年拿的土地,在上海和泉州拿地的平均楼价只有650元左右。

  未来拿地方面我们会根据自己的现金流,根据销售情况来确定,在确保现金流的情况下逢低进入,这个不会改变。拿地的策略还是保持我们在海西的领先地位,以海西为主,巩固我们现有布局的城市市场份额。

  至于融资方面,在台湾融资我们现在还没有这个计划。

  截止到去年年底我们有20亿的现金流,到现在为止我们有将近25亿的现金流,在现金流方面禹洲还是比较充足的。所以,目前我们还没有融资计划。

  但是,随着公司整个销售的增加,在市场比较好的情况下,我们到时候根据公司的发展再进行布局。

  媒体提问:公司今年推货及全年销售面积的安排是怎样的?

  陈赛红:我们今年推盘主要有14个楼盘,最主要的还是在海西。海西的份额今年会占到70%左右,海西包括厦门,福州,泉州。另外,我们长三角区域和天津这边,长三角和天津加起来是30%,其中合肥会占到23%左右。

  另外,今年全年销售面积是100万平方米,海西区域差不多会占到60到70万平方米,其他的差不多20万到30万平方米,都集中和合肥和天津。

  上下半年推售的比例比较均衡,基本上新盘的比例会占到46%左右。因为,有一些楼盘不是新盘,新盘我们是有分节奏在开发的。比如说假如有15栋,我今年新推多少栋,然后明年再推多少栋,是以这样的概念做的。

  媒体提问:今年的去化率大概是56%,那今年是不是有降价的情况?

  林龙安:我刚才讲了,我们今年推出来的楼盘主要是几个。比如说我们泉州的楼盘,还有合肥的楼盘。

  因为,合肥的楼面地价只有400多元,泉州的只有300元楼面地价,你想一想300元的地价卖5000元左右,这个毛利是很高的。但是,整个降价幅度是因为我们海西区域楼盘的价格会比较高,其他区域会比较低,均价就拉下来了,但毛利没有降。

  我们海西楼盘推多了,主要是在厦门,厦门的楼盘如果推多了,整个楼盘均价就直线上升了。

  媒体提问:邱总,公司未来的毛利率会保持在什么水平?今年你们锁定入帐大概会有多少?

  邱于庚:明年毛利率大约是在40%以上的水平。但以后是否都保持在40%以上就很难说,因为房地产市场很难估算。如果按现在这种状况来讲,未来几年的毛利水平还是不会有大的变化,因为中央的政策是很难估的。

  年初到现在,已大约锁定入帐有36亿左右。如果按照预期45亿,几乎已经完成80%多了。

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来源:观点地产网  张媛娜 梁嘉欣 责编:寄瑶