禹洲业绩会：租金和管理费收入将成重点

禹洲业绩会：租金和管理费收入将成重点 http://www.redsh.com 2012-04-17 红商网发布稿件

　　红商网讯：“我们的净负债比例对比2011年中也是有一个轻微的下降，从64%下降到63%，这个成绩是相当不错。”

　　“我们去年的销售回款大约是42亿人民币左右，去年签约大约45亿，所以我们的销售汇款率是高达97%。现在市场上其他的开发商大约就是七成到八成，也很少超过九成，这个也是我们去年做得相对比较理想的地方。”

　　“到2011年底我们总债务大约是55多亿，这个水平增长的幅度并不是很明显。但是，我们的总资产已经上涨超过30亿，股东权益也是从45亿以上涨到54亿左右，相对来讲整个资产负债表还是比较稳健的。”

　　在3月22日禹洲地产业绩会上，财务总监兼公司秘书邱于庚连用了“不错”、“理想”、“稳健”等词汇大致概括了禹洲地产2011年全年业绩的基本情况，其满意之情溢于言表。

　　与此同时，邱于庚强调，租金收入和管理费收入会是禹洲地产将来收入的一个重点。“去年我们做得比较好的是出租物业和物业管理收入方面。在市场不太景气的时候，租金收入和管理费收入还可以提高超过5成，两项加起来突破了1亿左右的。”

　　年报显示，截止2011年末，禹洲地产实现合约销售额42.95亿元，营业额38.4亿元，同比下降10%，净利润为9.42亿元，同比下降2.3%，净利润率约为24.5%，同比上升1.9%。

　　2011年禹洲地产的毛利同比增长6%至18.84亿元，为公司成立以来的历史新高；毛利率增加7.4个百分点至49.1%；而核心盈利为5.82亿元，其中2011年下半年为5.74亿元，较2011年上半年及2010年下半年，分别上升6883%及上升91.2%。

　　2011年禹洲地产合约销售大约是14个项目，分布在4个城市之中。去年总合约销售大概在43亿左右。其主要合约销售集中在厦门和福州两个地方，约占85%左右。其他的在合肥、上海和海西地区。

　　主席林龙安在展望禹洲未来5年发展时则提到，禹洲的发展战略还是坚持在区域发展战略，巩固在海峡西安经济区的基本地位，同时亦巩固已经布局的长三角和环渤海市场所占的市场份额。除了厦门海西以外，禹洲也会在其他城市寻找项目进行积极渗透，强化禹洲在福建区域的优势。

　　林龙安称，公司目前有土地储备共530万平方米，今年在建的约为230万平方米，未建的则有300多万平方米，目前土地储备足够应付公司未来五年的发展，未来买地情况视乎公司销售及现金流情况而定。

　　而在2012年推盘的节奏和推盘产品组合上，禹洲地产做了调整。2012年，禹洲将采取更多的措施来降低限购、限贷政策对公司销售的影响，在这方面从去年第四季度开始梳理。在确保毛利率的同时，在价格上做适当优惠。

　　在产品结构方面，推出了以住宅为主的楼盘，少量高端别墅，以适应刚性需求消费为主的产品，多做包含大型城市综合体办公室的经营。

　　以下为禹洲地产2011年业绩会实录：

　　媒体提问：我想问一下，在今年房地产调控不放松的情况下，你们怎样看今年的房地产市场环境？你们去年的营销开支和广告成本大幅上升，今年的情况会怎样，还会大量发广告吗？刚刚你们说今年第一季度做了一些促销活动，是降价还是什么样的情况？

　　林龙安：今年两会刚刚开完，应该说限购和限贷会维持现有的情况，要有大的松动是不可能的。也就是说国家的政策还是以平稳为主，房地产目前来讲政策还是比较严的，主要体现在几个方面。

　　今年在国家政策方面会更加扶持刚需为主方面的产品，让老百姓买得起的房子，确保刚性的需求。所以，我们禹洲在去年第四季度也做了调整，把我们80%左右的房源调整在刚性需求的情况下，满足市场的需求，确保我们销售的量。

　　邱于庚：我补充一下营销费用和开支上涨的原因。去年下半年我们主要推售的楼盘是别墅项目，比较高端的，大家也知道宏观环境不太理想。所以，我们就加大了广告费用投入刺激销售。

　　今年我们推出的产品主要是以刚需为主。今年在广告费的开支上我们会一定幅度的下降，就是说今年我们不会再怎么打广告，因为我们今年推售别墅项目的房源并不是很多。

　　另外，管理费用开支的上升主要是因为我们购置了一些地，但是这些地因为还没有开发，所以就需要做一些土地使用权开销，这些是非现金流的开支。所以，对于我们整个集团的现金影响是非常小，就类似于折旧这层东西，到开工的时候就免掉了。

　　媒体提问：刚刚说以刚需为主的产品政府会扶持，如果这样你们今年会很弱化，因为你们第四季度已经开始转移策略。

　　林龙安：刚需为主的意思是房地产政策想做一个产业基地，作为国家的长远发展。它的影响力还是很大，已经涉及到很多个产业。所以，国家在宏观调控的情况下不是说要把房地产业打死，是希望房地产业能够平稳发展，不要有大起大落的波动。

　　作为我们开发商来讲，我们支持整个国家的调控政策，同时也要调整我们自己本身的经营之道。特别是与国家产业政策保持高度一致，比如说在刚性需求方面，从第四季度开始我们进行调整，比如户型结构我们就调到100平方米一些，90平方米左右，100到110之间，以这样的刚需产品来满足广大的客户需求。

　　第二，在价格方面，在确保上市公司的毛利同时，我们以比较合适的价格推向市场，确保我们销售的量。

　　第三，在户型结构上，以中央海岸来讲，我们在户型结构上做了一些梳理，以刚需为主的。比如说中央海岸推出来是90到100平方米，可以2+1，什么意思，就是两房加一房等于三房的概念。这样也满足了刚性为主的户型要求，所以从这几个方面来完成目标，禹洲还是充满信心完成今年的销售指标。

　　刚才说的降价方面，禹洲的整个房源是以刚性为主，所以推出来的价格是以打算的形式，就是在确保上市公司基本毛利的同时，我们是以与市场接轨的价格来推向市场。所以，接下来不存在再降价的问题。

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