现场提问：远洋是否有考虑下调项目售价？如果下调是否会担心对未来毛利率有影响？

　　李明：2012年如果下调价格可以取得交易量，公司会采取降价措施。但由于各个项目的情况不一样，还是要看每个项目的客户积累。如果客户量积累够且客户对价格敏感，就会降价。如果客户积累量不够，对价格不敏感，如部分高端项目，我们不但不会降价，有可能还会提价。

　　因为现在中国房地产跟中国经济一样，冷热、快慢皆不均，各地的情况差异非常大。而且今年地方政策的微调也会使得各个项目情况不一样，所以是否调整价格还要看情况。

　　其实不光是远洋地产，整个房地产行业的毛利率都会下降。总理说了房价要合理回归，除了降地价、银行利率以外，企业本身也会降价，降成本。最后的结果就是整个行业的毛利率会下降，预计会下降4%到5%。

　　现场提问：那么远洋目前是否也有些项目存在降价的空间？如果市场价格的水平还没有达到合理的水平，这个价格的空间还有多少？

　　李明：远洋现在已经形成了两类主要的产品：一类是刚需和首改，一类是高端。在刚需产品上，更实在的是降成本。当价格适当降低时，成本也要跟着降。但是远洋刚需产品降价的幅度是有限的，大概应该控制在10%左右。

　　至于高端产品，尤其是现在的存货项目，当市场出现回暖时，公司也会采取降价的措施来换取交易量，但还是要根据各地的情况。

　　现场提问：请问刚需住宅与高端住宅的价格分布如何？成本下降是如何实现的？

　　李明：在目前远洋地产的产品构成中，50%是刚需和首改，30%是高端产品，20%是处在尴尬的中高端产品。

　　降低刚需产品成本的途径主要是在价格下行的时候减少配置。过去我们住房都是一边盖一边涨成本、涨售价，配置越做越高，只是做加法，现在还要学会做减法。低端的刚性需求要做减法，但高端同样要做加法。现在比较难做的是中间的中高端产品，这分别要采取降价等措施。

　　远洋地产去年的平均售价是13000元左右，这个水平是各个区域组成的。按我们的理解，在任何一个地区，一线城市大概平均房价中70%的价格是刚需的价格，在二线城市平均房价90%是刚需的价格。而高端的产品均价至少是这个水平的两倍。

　　现场提问：在今年的调控下，公司会不会考虑加大商业物业发展的投入？

　　李明：到了2011年以后，远洋地产已经完成了全国布局，包括业务结构的调整，公司形成了以开发为主，以投资经营性物业为辅的业务结构。

　　从今年开始，我们的投资性物业每年都将会有20万以上的新物业投入运营，因为经营性物业不是一年就可以做成的。这个月我们跟太古合资的北京30万平方米综合体正式全面开业。以后每一年，我们自建的和太古合作的后续项目，都不会低于20万的规模投入。

　　所以，我们经过四五年的努力，这个格局已经形成了，今年商业物业已经进入到运营阶段。

　　远洋对投资性物业的投资不会因为销售的高低去做临时性的调整，这种调整是没有办法做的。公司会持续加大商业物业的投入和运营，但不会凭销售来决定短期内投资性物业的增加或者减少。

　　现场提问：早前远洋撤消了东北事业部和北京事业部两个事业部，这是基于什么样的考虑？是否与减少人力成本，削减开支有关？

　　李明：我们在去年年底对公司的组织架构进行了调整，但调整的目的还不是单单撤消了事业部，主要是公司将原来的三级管理改为两级管理。过去我们都是“总部-事业部-城市公司”，现在变成了“总部-城市公司”。调整的目的是为了提升整个集团的管控能力及各个城市公司的综合管理能力，提高效率。

　　调整的坚持是因为我们自己的IT系统经过两年的努力，在去年全面完成了，流程和硬件设计和实施今年全部上线。如果没有我们自己的信息和流程系统没有完成，我们想做这个缩短管理链条也是很难实现的，目的就是降低成本和提高效率。

　　通过三四个月的运营，目前来看效果很好，我们的人员减少了，但大家的待遇提升了，效率也提高了，我想今年这个效果会更明显。

　　相反，我们撤销的只是开发事业部，但商业地产事业部还在，将来还会成立房地产金融事业部、养老地产事业部等等，未来我们的事业部将有区域设置转变成以产品线为设置依据。

　　现场提问：早前第二大股东南丰集团对远洋有不少增持的举动，有分析人士认为南丰集团有意取代中国人寿进一步成为远洋的大股东，你们对此有何看法？

　　李明：如果你半年以前问我这个问题，我还真的不知道怎么回答，但现在我可以很清楚地回答你，公司目前的股权结构和治理结构将会稳定地存续下去。我们欢迎所有的股东能够增加对公司的投资信心，包括南丰在内。

　　但是，公司管理层认为目前的股权架构和治理结构是科学的，但缺的是稳定，经过这半年两个主要股东的管理层反复研究和考虑，确认我们现在的股权结构是合理的。

　　昨天我们刚刚开完董事会，会上结合目前的治理结构，我们对公司的章程，包括对公司的组织架构做了重大的调整和修改。这也是继中远和中化退出公司股权之后，远洋对公司章程做了又一次全面修订，同时也是为了适应新的上市条例和公司条例的最佳治理。

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