远洋地产业绩会：两级“重构“ 撤销事业部

远洋地产业绩会：两级“重构“ 撤销事业部 http://www.redsh.com 2012-04-09 红商网发布稿件

　　红商网讯：“我们撤销的只是开发事业部，但商业地产事业部还在，将来还会成立房地产金融事业部、养老地产事业部等等，未来我们的事业部将有区域设置转变成以产品线为设置依据。”

　　在3月16日远洋地产召开的2011全年业绩发布会上，远洋地产行政总裁接受观点地产新媒体提问时如此回应。

　　日前，关于远洋架构调整的消息引起业内相当的关注。消息透露，远洋地产近日调整内部管理结构，已经撤销了北京事业部与东北事业部。

　　取消事业部后，北京的8个项目成立了4个项目公司，远洋·LAVIE、远洋·傲北项目是一个公司，远洋·万和公馆项目、远洋·天著项目各是一个公司，远洋一方、远洋东方公馆及几个尾盘项目组成另一个公司；东北事业部也采取了与北京相同的方式。

　　远洋地产相关人士早前曾透露，公司每两三年甚至一年的时间，都会针对市场的变化进行人员或组织结构的调整，主要是为了提高工作效率，缩减决策环节。

　　有知情人士称，远洋此番举动是为了收权和减低成本，也就是把分公司的权力收回集团来，同时缩减人力运营成本。

　　李明透露，调整的目的是为了提升整个集团的管控能力及各城市公司的综合管理能力，同时降低成本和提高效率。

　　“通过三四个月的运营，目前来看效果很好，我们的人员减少了，但大家的待遇提升了，效率也提高了，我想今年这个效果会更明显。”李明如此所述。

　　与此同时，李明还就今年远洋的发展思路及对市场的看法作出详细的解述。此外，远洋地产首席财务长兼公司秘书沈培英等公司高层也出席了远洋地产2011年的业绩发布会。

　　以下为业绩会现场实录：

　　现场提问：远洋将如何处理今年即将到期的信托？今年的资本开支是多少？

　　李明：信托占远洋整个债务比例的数量很小。而且远洋地产做信托比较早，大多数都是在2009年，调控之前就做了。现在公司大部分信托已经做完了展期。

　　我们的信托成本最初只有7%到8%的财务成本，延期的条件大概是利率不少于10%左右。所以，这对远洋地产的财务结构并不构成任何的影响。

　　沈培英：截至2011年底，公司手持现金124亿，其中在2012年最重要的资本开支主要是土地款的支付，大概55亿左右，此外建筑费用不会超过130亿元。公司有期负债大概是335亿，净借贷比是0.6。预计2012年有期负债可能会下调，净借贷比大概也维持在0.6左右。

　　2012年的销售目标跟2011年的销售额差不多，会略有增长，但是幅度并不是特别大。

　　现场提问：今年你们有没有调整今年的开工量？

　　李明：我们去年新开工量大概是500万平方米，今年的新开工量则在300万平方米，大概降低了100多万。去年在建规模是900万平方米，今年在建规模则是1100万平方米。

　　今年我们总的思路是要保持两手准备，严格控制在建支出，但不降低在建规模。如此一来，一旦市场出现回暖，我们就可以快速销售，形成可销售的资源，这就是今年的整体思路。

　　现场提问：温家宝总理之前对房地产市场有些说法，您怎么解读温总理的讲话？

　　李明：从这次总理答记者问和政府工作报告对房地产方面的看法，我看完以后是很高兴的，因为得到的正面信息太多了。

　　比如说，总理第一次正式表态调控取得了成效，这个以往从来没有过，不管总理用什么样的口气和表情，但总归来说过去两年调控取得了一些成效，这是正式表态。

　　我想总理也是第一次全面正式地提出来调控的目标和未来房地产发展的方向是保持房地产业务健康稳定发展，这也是在近两年第一次明确解决住房问题靠市场化。

　　在国家连续三年加大对保障房建设规模速度的环境下，从房地产业的同行包括我本人，都会担心是不是整个房地产市场将来住房问题大多数由政府通过保障房渠道来解决。毕竟一年一千万套保障性住房规模基本相当于全年全国住房交付量的50%。但是，总理明确了解决住房问题主要是靠市场化。

　　总理也是第一次代表中央政府提出中国住房需求是刚性的、是持续的。当然，总理还讲了房价要回归合理，包括目前调控存在的中央和地方，银行和地产之间的利益平衡，这也是客观面对现实的说法。

　　所以，我是很积极、正面地去理解目前总理的观点和讲话，除了看总理的表情以外，还得看总理讲的是什么。

　　现场提问：您觉得调控会放松吗？

　　李明：总体来讲，调控近期不会放松，这是一个主基调。

　　因为房地产的形势和中国经济很相似，有热有冷，有高有低。我觉得是多元化，有的地方热，有的地方冷，有的地方高，有的地方低。应该说存在的矛盾和目标还是比较多元化和复杂的，所以政策会出现反复、微调，我认为这是今年主要的基调，这也符合去年中央工作经济会议和今年代表做报告，包括总理讲话的精神就是要适时的预调，微调。所以，今年调控坚持是主基调。

　　为什么要坚持调控？不单单是为了防止房地产市场出现问题，更重要的是通过调控完成整个中国房地产的顶层设计、政策设计。

　　回想两年前到今天，政府历次出台的政策也是有变化，最初是遏制部分房价快速上涨，然后慢慢就变成了加强保障房住房建设，后来就延伸到要促进房价平稳，再后来就到了房价合理回归。

　　这两年政策也都是不一样，内容更多，不管是国八条还是国六条，写在第一位的顺序也不一样。2003年出的第一个6条中，保障房建设是最后一条，后来保障房建设慢慢就变成第一条了，这说明调控最终要使房地产住房政策实现整体设计，要达到这个目的。我觉得我们应该这样理解，所以我比较乐观。

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