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为了符合新政规定，又不影响实际规划和销售，将一套大户型的商品房拆分成多个中小户型的“对策”在开发商中广为流行。但目前受“限购令”和房贷新政的夹击，有资格购买的购房对象更是少之又少。同策房产咨询股份有限公司研究中心总监张宏伟指出，绿城产品线相对较为单一，多数项目为精品化高端项目，这些项目往往在销售上会受到政策层面的限制。“新的销售制度能否执行到位，需要与绿城个案项目价格调整的结合。”
对于此次销售变革的进一步细节，宋卫平婉拒了本报记者的采访，他让属下转告称，目前方案仍在研讨之中，具体的细节需要等到3月中旬才能确定。
绿城高负债源于高价拿地 房价难有实质调整
宋卫平曾说过：接下来绿城会分三个阶段走，首先就是努力做销售，把房子卖出去；如果这个不够有效，第二就是看看能不能腾挪掉几个项目；最后一个阶段，那就直接把价格降到底，所有的房子都卖完，以后就不再做房地产了。
但实际上，至今为止，绿城的销售价格都未见实质性调整。记者近日走访了绿城在杭州的几个在售楼盘，大部分都还是有折扣优惠，但幅度有限，比如一次性付款可以享受9.5折优惠、按揭付款则享受9.7折优惠。
价格最高时拿地
在绿城西子紫兰公寓，剩下的房源并不多，可选择的楼层也非常有限，在记者强调有诚意购买时，售楼小姐表示，如果付款方式好的话，在已有优惠的基础上，可以向领导打报告，额外再申请一至两个点的折扣。
在2011年年初，宋卫平在回答记者关于绿城商品房的利润情况提问时曾这么说过，绿城的利润是从百分之几个点到二三十个点不等，土地便宜一点利润高一点，土地贵一点利润就会下来。而目前绿城大多正在售及待开发楼盘所处的这些地块，就来自2008年至2010年之间。
宋卫平在拿地时相当生猛，2009年，杭州总价地王前十位中，有4个出自宋卫平之手。绿城中国（3900.HK）的财报显示，从2008年到2011年上半年，绿城的每平方米收入成本构成中，土地费用占比分别为12%、12%、18%、22%。
从2010年至今的楼市调控，让过去开发商囤地开发、坐等地价上涨的游戏规则被打乱了，高杠杆融资“抢”来的土地成了绿城“烫手的山芋”。绿城资金紧缺警报并未解除。
中国房产信息集团研究总监薛建雄表示，绿城的高负债源于土地，但这些都是优质资产，只要肯把有些项目拿出去，转让一部分股份就可以缓解资金周转不灵。
截至目前，绿城已经出售了5个项目，回笼近40亿元的资金。近日，瑞银报告引述绿城中国管理层称，有意再售4个项目，分别是：上海天山路写字楼项目、青岛审计局商业项目、温州鹿城广场以及北京奥克伍德雅居四个项目，希望再套现60亿元。
不过，绿城方面表示，这些都属于他们的自行揣测，绿城有关项目转让还处在计划当中，具体情况要待结果出来后才能正式对外公布。
在《自助者，天助》一文中，宋卫平写道：“2012年，绿城会有很多变化，购地开发、商品房开发、中高端等词汇，会在我们的话题中淡化许多，我们谈得更多的，将是轻资产、代建、保障房、服务产品的创新升级、多元化。”
放弃高负债运行模式
此番言论被视为宋卫平带领绿城放下“优雅作品”的身架、全面转型的信号。绿城将转变为投资开发和品牌管理服务并举的房地产运营商，最终放弃了过去十七年的高负债运行的商业模式。
实际上，没有多少人认为绿城会真的倒下，大家更关注的是绿城会如何应对后市。绿城中国常务副董事长兼执行主席寿柏年在去年10月间曾对记者表示，绿城今后一方面继续做投资开发，当然需要降低负债；另一方面要通过代建、合作、房地产基金等形式，实现品牌和管理的输出。 网传绿城中国2万元项目纯利润只有12％ 绿城青岛地王陷套现风波 未有施工许可证 绿城中国早盘走弱 传再次出让项目 甩卖出售四商业地产 绿城欲轻装上阵？ 再传60亿卖地 瑞银标普“围剿”绿城 绿城今年再售一批项目 温州鹿城广场或被卖 绿城默认出售资产自救 资金压力或超300亿 绿城拟再出售旗下4地产项目希望套现60亿 绿城宋卫平曝用房产“回报”张家盟 绿城集团1天甩4项目股权 宋卫平力求生存 绿城拿地反被政府退款 董事长被认定行贿 绿城中国陷入行贿门 回应称宋卫平未被捕 绿城称宋卫平未被起诉 没受张家盟案牵连 绿城行贿案背后的“地产黑幕” 绿城行贿门：是否波及旗下海南项目？ 黄光裕案牵出副省级高官 曝绿城宋卫平行贿 时评：绿城集团只是发展商的一面镜子 绿城中国否认行贿一说 称未被起诉 绿城董事长宋卫平称转让项目是平常事 绿城12月业绩反弹逾50亿 称无财务问题 搜索更多: 绿城 |
