第三代商业地产

　　打造一站式购物、餐饮、娱乐中心，同时组合写字楼、公寓、五星级酒店等业态，一个万达广场就是一个“城市综合体”

　　家住北京石景山的段先生和妻子几乎每周都会来石景山万达广场，“我们一般先去逛万千百货、步行街或者家乐福超市，看看有没有要买的东西，逛到中午，到步行街三楼吃饭，如果有大片上映的话，吃饭后就到万达影城看电影。”一站式购物、餐饮、娱乐，这是段先生选择石景山万达广场的原因，这也是万达广场“城市综合体”的核心理念。

　　2008年12月开业的北京石景山万达广场总建筑面积近30万平方米，北临西长安街延长线——石景山路，距天安门16公里，东临鲁谷大街，西临银河东街，南临银河中街。石景山万达广场主力店主要有北京万达铂尔曼大饭店、万千百货、家乐福超市、万达国际影城、国美电器、大歌星KTV等。在业态分布比例上，零售、娱乐、餐饮等占三分之一，而写字楼、公寓、酒店等占三分之二。“从业态组合来看，我们的定位是打造京西一站式购物中心，我们包含的业态比较丰富，目的就是要打造城市综合体。”北京石景山万达广场总经理吴铮说，我们定位于“精品、精致、时尚”，目标消费者是18岁到40岁的顾客群体，这一点是我们通过调研后得出的结论。此外我们从开业后每一季度都会回访、客户调查，回访商家和顾客，做问卷调查等，会通过分析反馈信息来调整经营管理。

　　石景山万达广场在全国万达广场中不算太大，却是万达广场的一个典型案例。“典型”的不仅仅是业态布局，还包括空间设计。从石景山万达广场主入口进入，最先看到的则是一条长约80米的室内商业步行街，室内步行街有三层，可以便利地到达国美电器、万达影城、大歌星KTV等主力店，同时每层都与万千百货相通，顾客可以自如地在步行街和万千百货中穿梭。

　　在万达集团董事长王健林看来，万达商业地产第三代的灵魂，正是这条室内步行街。全国各地的万达广场，内部均是几个大主力店围绕室内步行街的布局。步行街贯通三层或两层，每一层都通往各主力店，在任何一个平面或立体上顾客都可以到达任何商店。“室内步行街不仅可以便利地到达所有的主力店，而且设计有中庭，可以自然采光，冬暖夏凉，环境舒适。”

　　“在经历了单店模式、纯商业组合店两代商业地产的发展后，万达的商业地产已经发展到第三代——城市综合体。”王健林说。城市综合体是集商务、办公、休闲、购物、会议、居住等城市功能为一体的高度集约的城市综合建筑群体，是城市聚集发展的产物。

　　万达的创新，在于同时在商业综合体中组合了写字楼、公寓、酒店等业态，所有这些组合在一起才是万达的第三代商业地产——城市综合体。

　　南京项目是目前万达已开业项目中面积最大的，总建筑面积达97万平方米，其中商业中心面积27万平方米，还包括一个五星级酒店。福州、济南、广州等地的项目，同样不仅有商业中心，还有五星级酒店、写字楼、公寓。

　　只租不售的订单式地产

　　订单式商业地产是一条完整产业链，获得不断增值的租金收入

　　做只租不售的订单式地产是万达广场的重要特点。“万达商业地产花了多年时间学会做订单，现在我们的项目在开工之前，主力店招商就已基本解决，整个项目70%至80%的租赁面积已经有主。”王健林说，订单式地产的主要内容是与主力店联合发展、技术对接、平均租金，以及先租后建。

　　万达订单式地产的优势之一是满场开业，无论是上海、合肥还是广州，每个万达广场都可以做到所有大小商家同一时间开业。“我们在规划设计中，就已经把未来的商户都考虑在内，石景山万达广场在开业前的商户入驻就已经是百分之百。”石景山万达广场总经理吴铮说。

　　万达的只租不售主要是针对商业中心和五星级酒店。王健林说：“只租不售，这是我们花巨额学费学到的一个真理，卖商铺绝不是商业地产，万达进入商业地产领域的头两年，也是靠销售商铺来收回投资，结果留下很多后患，所以商业中心只能租不能售。”

　　“拥有国内唯一的完整产业链是万达独有的竞争优势之一。”王健林说。首先，在前期规划设计上，万达拥有全国唯一的商业规划研究院。“现在万达不管是商业中心还是五星级酒店，从结构、机电、立面到装修全部能独立完成设计。”而开发建设，是万达的起家本领，也是万达的强项；在后期经营管理方面，万达目前拥有全国唯一跨区域的商业管理公司，拥有上万人的专业队伍，连续多年的租金收缴率都在99%以上。

　　万达的“订单式地产”战略，也是租金收缴率高的秘诀之一，王健林说：“万达选择联合发展的都是商业连锁的品牌企业，他们抗风险能力强，重视信誉，不会拖欠租金。”

　　对自己所负责的石景山万达广场的经营管理，吴铮用了“比较顺利”来形容。他说：“我们采取统一管理和统一经营的模式，商业管理比较成熟和完善，这样商户和顾客对我们比较信任。同时，我们与商户的合作方面的情况可以跟集团总部和其他地方的广场进行经验分享，这样对我们经营上会有很大的益处。”

　　“万达模式”走向全国

　　万达广场朝标准化方向发展，培育自有品牌主力店，在全国各地成功复制