漂亮的财务预估数据

　　事实上，低廉的土地成本是一方面，500万平方米的住宅面积成为该项目另一“玄机”。根据项目规划，“未来方舟”70%的建筑面积将被用来开发住宅，办公、商业、酒店等其他类型物业仅占30%。

　　记者在一份公司提交董事会的内部财务测算文件中看到，“未来方舟”一期建设总量为522.9万平方米，包括四栋超高层建筑所在区域以及五大居住组团的开发，总投资额为303亿元，其中土地成本为58亿元，只占到综合开发成本不到20%。

　　一期开发的总收益约为527亿元，其中现金预计收入462亿元，主要来自住宅和商铺的销售，按高层住宅5800元/平方米、洋房7000元/平方米、商铺18000元/平方米售价估算得出，另外有65亿元收益来自持有物业。

　　根据中天城投内部人士的说法，对比未来方舟周边项目的房价，这一估值十分保守而稳健。不过就在距离未来方舟不远处的中天世纪新城，销售人员告诉记者，目前在售的高层均价在5000元出头。

　　根据预估数据，如果不包含持有物业，未来方舟项目一期的现金利润可以达到60亿元，净利润率20%，若包含持有物业，净利润率则可达到40%。投资峰值将出现在明年，实际投入96亿元左右。今年，项目总投入在75亿元左右。

　　未来方舟项目负责人告诉记者，今年四季度即将启动第一批住宅的预售，预计销售100万平方米，实现65亿元销售收入。明年则计划销售130亿元。

　　现金流悬念

　　然而，未来方舟今年四季度要实现销售面积100万平方米，销售收入65亿元，这将是中天城投去年一整年所有项目销售收入的两倍。

　　贵阳市住房城乡建设局的数据显示，2010年贵阳全市住宅面积(含经济适用住房)为710.7万平方米，住宅销售金额为293.35亿元。未来方舟仅在今年四季度就要销售100万平方米，65亿元的销售金额更是接近去年贵阳全市住宅销售金额的近四分之一。

　　根据中房信的统计数据，2010年，贵州世纪城项目曾创下一年销售面积125万平方米的纪录，成为当年全国销售面积最大的单体项目，该项目用了一年的时间实现销售金额56亿元，仅次于太原星河湾的72亿元，位列全国第二。

　　而未来方舟2012年全年的销售计划是130亿元。贵阳当地一位业内人士告诉记者，这么大的量要在这么短的时间内消化掉几乎不可能。

　　一旦销售未如预计，未来方舟的现金流将承受巨大压力。

　　根据公司的财务估算，即使在销售情况理想的情况下，未来方舟一期项目累计现金流也要到明年三季度才能转正，而在今年四季度现金流将迎来最低值——负50亿元。

　　同时，与未来方舟同期进行的还有体量庞大的保障房项目。根据中天城投与贵州省人民政府共同签订的《中天城投参与贵州省“十二五”保障性安居工程建设框架协议》，公司五年内将投资200亿元用于建设1000万平方米保障房。

　　今年以来，渔安新城30万平方米公租房已经动工，项目负责人告诉记者，保障房具体的融资方案还在与政府磋商，到目前为止公司仍在使用自有资金投入开发。