冯建强:我相信温家宝每天都问自己这个问题怎么去处理。我认为有一些问题不是现在这么简单的,政府要有选择的去解决。地方政府没有钱,很缺钱,过去地方政府主要收入来源就是卖地,现在政府也有限止卖地。另外发展商能够看到政府的调控,他们也不会很放心的去买。所以,政府卖地的收益现在已经减少了,所以比如说在重庆、上海等等,他们就开始尝试征收房产税。
记者:这个调控很多人认为会对行业洗牌,或者是对企业洗牌,形成寡头,您认为呢?
冯建强:当然有很多的大企业会出现,他们的背景很强。我们每天看到报纸上面的报道,好像在地产方面有很多已经很多成熟的发展商,他们也是有很多的机会。比较小的、相对来说没有经历太多事件的发展商就会被淘汰。其实过去好几年已经有这样的现象了。
记者:但是调控对于大开发商而言,依然会存在资金方面的影响,在土地获取方面的影响,在资金方面需求的影响,不是吗?
冯建强:有影响,可是我们看一些数据会发现,因为这些大开发商不是单单在几个大的城市里面有项目,他们在很多的二、三线城市有。比如说万科、中海他们在销售同期总数比去年增长了80%。所以,我们很多人的焦点还是放在大城市里面,可是在很多地方没有限制。哪怕是上海,上海也不是整个城市都有限制,那这些地方就可以让企业去销售。
记者:但最新的消息是如果房价还不能下降,中央可能会对整个二三线城市进行限购。
冯建强:可是很多大的房地产商来说,不单单是在住宅方面的发展,在商业地产都有发展。
记者:这两年有很多开发商从住宅地产进入商业地产,很多人担忧这会使得中国的商业地产出现泡沫,您认为呢?
冯建强:其实我们应该要乐观一些。当然面对市场会有乐观派,也有悲观派。可是,如果我们依然相信中国未来的十年或者二十年,城市化依然是要最大的推动力。另外还有内需消费和工业升级,就是从最基本的制造业转移到产业升级。如果我们相信这三个最大的推动力,其实无论是对写字楼的需求是有的,因为服务性行业对写字楼的需求是会很强。如果我们相信内需消费,政府现在已经在大力推动,对商场的需求和零售物业的需求在未来也是很大的。
在未来的十年,我也相信会有一些波动。可是波动把它拉长来看,就是用十年的时间去看这个波动,基本上可以说就是还是上升的趋势的。
记者:您觉得现在这么多的企业聚集到二、三线城市发展,二、三线城市有足够的容量去支撑这些商业地产的发展吗?
冯建强:如果把商业物业再细分,从零售物业来看,我们的二、三线城市的潜力还是很强。在商场里面,我们也不需要要每个人一定要消费多少,有很多成功的二、三线城市的公司,不一定是要有名牌在里面,基本上有一些很大的品牌店,消费店像电影院和一些档次比较大众化的品牌已经非常成功。往往我们看零售物业就是一定要有名牌店,要GUCCI,LV在里面才是商场,其实不一定的。在另外一方面,如果在未来仍有7000万的人口到城市里面,大部分人的迁移也是到二、三线城市里,不是到北京、上海。对零售业的要求,对他们的消费依然会是很强。
另外写字楼,现在我们也和一些发展商谈到没有必要要盖那么多写字楼,好像现在很多大城市一样有需要。我刚刚从沈阳回来,以前的想法也是这里怎么容纳这么多的容量,然后我和我们北京的总经理谈,可是北京是要十年发展到今天的地位,沈阳可能只需要五年。所以,我们很多在二、三线城市其实也是这个模式,有点像香港,有点像北京,可是有一点不同的,就是他们发展的速度要比北京、香港快。所以,我们现在看不到的需求可能在短短两三年内可以看到。
记者:您对零售业未来几年的发展趋势这么有信心吗?除了刚刚说到的这些自身的因素之外,还有很多经济因素比如高通胀,比如每个月不断的加息,以及对人民币升值预期的压力等等,是否会影响到居民的消费能力?
冯建强:当然会有,可是基本的方向不会改,还是会往上走。不管是影响是大还是小,可是基本的方向还是一致的,就是内需消费会不断的增强。政府都会把未来十年中国发展的方向放在首位,所以最大的推动力就是内需消费增加。
很多的零售物业里面,也不单单是外来的因素,也不单单是本土的因素,很多零售物业,比如商场成功与否的因素也不单单是外来的条件,很多时候最重要是经营的经验。
两个商场在同一个地区,位置一模一样,可能一个好一个不好,原因是什么,不是外来因素,而是管理,以及整个商场的租户组合。
对我们公司来说这也是很好的机遇。因为我们的经验就是在这方面的。我们不是发展商,我们是告诉发展商怎么去经营一个成功的商场。所以,往往我们说某些项目的成功如何,最主要的还是经营的因素。 |