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去年1月，李嘉诚旗下长江实业集团针对媒体的囤地质疑出面澄清，表示两家公司在沪的土地发展项目不存在囤地情况，称“个别项目开发及建设期偶尔较预期缓慢，归因于一些不能控制之因素”。
与上海周浦项目相比，更加引人关注的则是上海普陀真如项目，这是和记黄埔在内地规模最大的商业地产项目。
2006年12月，长江实业斥资22亿元竞得上海真如副中心A3-6地块，折合楼面地价将近3056元/平方米，其中近八成被规划为大型商业物业项目。然而，时隔两年，上海普陀真如项目却一直处于“规划设计”中，险些坐实“土地闲置两年”之名。
直到2009年4月22日，李嘉诚在上海规模最大的项目才正式破土。然而，开发进程之慢亦引发了业内人士对其变相囤地的质疑。
“目前真如项目只动了西南角的一块，就这一块的话，造到现在还是只有少量出地面，主要还在做地下工程，地上工程目前最多只有围墙两米多的高度。正常来看，这样的开发速度肯定是慢的。”方方地产咨询机构土地咨询中心副总监赵豫川对时代周报记者表示道。
根据方方地产资讯机构提供给时代周报的一份资料显示，2008年，和记黄埔完成销售面积7万平方米，当时储备土地可供开发量为143.8万平方米左右。数据显示，和记黄埔2008年在上海的土地储备可以满足19.54年的开发需求，万科、大华、绿地等开发商则可维持6年左右的开发。
“从2008年到现在，和记黄埔动的就只有马桥项目、御翠豪庭和御翠园，规模都不大，剩的都不多，所以卖的也不多”，赵豫川认为，直到现在，和记黄埔储备转换成项目的并不是很多。
他认为，和黄土地可开发土地周期比较长，这主要是开发的进度比较慢。和记黄埔的储备量不是很大，年度销售量相对来说也比较小，这与万科、金地等开发商不同，和黄不是以快速周转为目的来盈利。赵豫川怀疑，和黄可能是靠土地价值增值来获取收益。
当时和记黄埔拿下上海普陀真如项目的楼面地价仅仅是3000元/平方米，现在周边地块出让至少是1.2万/平方米的楼面地价，涨幅达到300%。
赵豫川表示，推究升值的因素，一个是同期市场水涨船高，一个是这个地块本身是等级比较高的规划，配套已经逐渐起来，而且在中环线以内出让土地本身就很少，以后肯定会供不应求，未来的升值空间更胜于现在。
区域内最后一个开发
不管是重庆南岸杨家山项目，还是上海普陀真如项目(前者是重庆南岸旧城改造的核心区域，后者是上海中心城“一主四副”多核心布局中四个副中心之一)，不难发现，和记黄埔均是率先入局。
“拿地快”，这是业内人士对李嘉诚在内地拿地的评价。值得注意的是，时值岁末，李嘉诚连攻重庆、南京、大连，拿地的速度确实非常之快。李嘉诚正是踩着重庆两江新区规划、南京河西新城规划、大连城市副中心的城市规划新调入局，拔得头筹。
但是，和记黄埔项目的出炉却比较晚。“和记黄埔，向来都是区域的最后一个项目，这个是肯定的。”克而瑞(中国)上海机构研究总监薛建雄对时代周报记者表示，第一个启动开发的话，区域还没有成熟，等到最后一个上市的时候，其他开发商已经开发成熟，将整个区域的品质提高，配套齐全，之后将自己的盘推出当然可以卖最高价。
薛建雄认为，作为地产商的优势，就是趁周边还没有开发起来的时候进去，慢慢地等大家一起开发起来，再来等更大的提升，才能获得最高价值，利润最大化。
然而，“开发慢”，亦是李嘉诚在掐算上升周期过程中的常态，甚至于被疑为“闲置土地”或者“变相囤地”。
从广州最早的项目黄沙地块，到东莞厚街海逸豪庭项目，前者是1994年广州地铁一号线规划时由和记黄埔圈下，直到2005年11月才正式开工；后者由于闲置土地达到95个月，于2007年被东莞国土资源局开出高达7915万元的土地闲置费收缴费。
值得考究的是，尽管海逸豪庭项目目前二三期现房销售中，但是根据和记黄埔2006年年报，该项目计划完工时间为2017年，于2007年年报改至2014年，于2009年年报再改至2019年。
薛建雄认为，内地的开发商，大多采取的是快销模式，但和记黄埔考虑的却不同。他分析，和黄作为港企，管理成本比较高，如果要和黄来追求规模化很难，于是就只能在单个项目上追求效益最大化。
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来源：时代周报 邓全伦 肖素吟 谭骥 责编：寄瑶 |
