来源：观点指数 冯彩云
消费市场平稳增长，春节表现尤为突出
过去一年，国内消费市场稳步增长，社会消费品零售总额同比增幅显著，春节期间表现尤为明显，充分展现了节日经济的活力。与此同时，相关部门持续推出各类商业促进政策，为行业增长提供支撑。
企业业绩承压明显，中小体量项目主导供给
业绩层面，以恒隆、太古为代表的港资企业披露了最新的业绩数据。在过去的2024年，销售额提升难度较大，业绩增长承压。新增供应市场中，中小体量项目主导供给，不少项目抢在春节前开业。
购物中心销售客流双增长，新春营销注重在地文化挖掘
春节消费热潮下，购物中心实现销售额和客流的双增长，表现亮眼。品牌引入方面，首店经济持续发力，高奢品牌通过升级的方式巩固高端客群。春节营销中，部分项目更注重挖掘在地文化，而非单纯追逐潮流。
非标业态持续拓展，头部企业发展势头强劲
当下，非标商业在市场中的重要性不断提升，头部企业对此类项目的探索也在加深。其中，具备丰富项目资源和强大运营能力的企业有望在竞争中脱颖而出。
头部品牌强者恒强，海外市场寻觅增长机遇
消费品牌正面临严峻的市场与行业挑战，寻找新出路成为必然，如茶饮、集合店等纷纷布局海外。在行业整体销售不佳的情况下，部分头部品牌表现突出，如爱马仕在奢侈品集团业绩普遍下滑之际，仍实现了同比增长。
国内电商迎来高质量增长，跨境电商或面临政策冲击
国内电商通过生态优化和体验升级探索增长路径，抖音、小红书等平台数据亮眼。不过，跨境电商代表如SHEIN、速卖通等未来可能面临美国关税政策的冲击。
华夏华润商业REIT收入最高，项目运营水平是突围关键
7支消费基础设施REITs出租率超95%，租金收缴率近100%，此外更通过品牌升级和营销活动进一步提升客流及收益，展现出不俗的运营能力。
消费市场平稳增长，春节表现尤为突出
2024年，在扩内需、促消费政策的推动下，中国消费市场实现平稳增长。2024全年社会消费品零售总额达48.8万亿元，同比增长3.5%，其中12月单月达4.5万亿元，增速提升至3.7%。
作为重点商业业态的购物中心，同样有不错的表现。中国连锁经营协会数据显示，73%的购物中心2024年的销售总额同比实现增长。
期内，春节消费表现尤为亮眼，重点零售及餐饮企业销售额同比增长4.1%，线上零售额增速达5.8%，凸显了节日经济的活力。
从重点城市来看，重点商圈和样本项目的客流量和销售额均实现增长。以北京为例，春节期间60个重点商圈客流量达3546万人次，同比增长12.8%。其中，朝阳区9大商圈销售额超5亿元，丽泽、双井、永定商圈客流量分别激增130%、32.6%、23.2%，显示了线下消费强劲复苏。
为巩固消费回暖的趋势，多部门协同推出商业促进政策。12月，商务部等七部门联合印发《零售业创新提升工程实施方案》，部署推动场景化改造、品质化供给、数字化赋能、多元化创新等任务。
2月，上海市政府举办的常务会议也对商业发展作出相关研究，提出放大消费券的引流作用，推动全市消费提质增量，继续办好“五五购物节”等品牌活动，优化完善流量转化机制等举措。
总体来看，消费市场在政策支持、业态创新及节日经济驱动下展现韧性，未来需持续优化消费环境，激发消费潜力，为市场持续增长提供支撑。
企业业绩承压明显，中小体量项目主导供给
期内，部分商业地产企业披露了2024全年或2024Q4业绩，从相关数据来看，企业依然面临较大的业绩压力。
数据来源：企业公告，观点指数整理
恒隆地产在内地共有10个在营商场，2024年 7大高端商场租金收入同比下跌4%，除无锡恒隆广场、大连恒隆广场租金收入有所增长外，武汉恒隆广场、沈阳市府恒隆广场跌幅较大，分别达19%、16%，标杆项目上海恒隆广场的租金收入也下滑6%至16.48亿元。
整体出租率方面，大部分项目出租率有所提升，仅上海恒隆广场出租率微跌1%，处于行业高位水平。
新发展项目上，杭州恒隆广场将于2025年起分阶段落成和开业，多家领先品牌对项目表达了浓厚兴趣，未来入市后有望为业绩增长提供新动力。
数据来源：企业公告，观点指数整理
另一港资太古地产的2024Q4运营数据显示，大部分内地零售项目出租率处于高位水平，仅北京颐堤港和成都太古里有1%左右的下滑，其余均持平或录得小幅上升。
然而零售销售额表现欠佳，北京三里屯太古里、广州太古汇、北京颐堤港、成都太古里、上海兴业太古汇同比分别下滑0.2%、10.7%、3.8%、14%、13.9%，仅上海前滩太古里同比增长3.4%。
外资方面，新加所上市的凯德中国信托2024年零售物业实现收入13.13亿元，同比下降1.70%，净物业收入为8.59亿元，同比下降0.97%。
在过去的一年，上述零售物业组合客流和零售额分别增长8.7%和2.0%，截止2024年底整体出租率为98.2%，保持较高的出租水平。
不过略显不足的是，租金单价增长表现较为乏力，2024年续租租户租金水平增长1%，新租户租金水平下降4.3%，后续如何提高租金议价能力值得关注。
企业新签约方面，期内万达集团与临汾恒安集团签订合作协议，建设临汾首座第四代万达广场——临汾恒安万达广场。该项目总投资18亿元，集9.9万平方米的万达广场、商业街区、酒店公寓及配套设施于一体，可拉动上下游产业投资超25亿元。
资产交易方面，万达同样有不少出售动作。据观点指数统计，2025年以来，大连万达商管共转让7座万达广场，大部分由新华保险接盘。
险资是目前万达广场的主要买家，据不完全统计，阳光保险、大家人寿、太保资本、中银三星保险、横琴人寿等险资均在万达广场的买家名单中。
新开业项目方面，报告期内，全国新开商业项目超30个，其中不乏万科、爱琴海、世纪金源等企业的身影，如西双版纳爱琴海购物中心、毕节方圆荟·樽憬财开业富广场等。
从商业体量来看，小规模商业项目是长期的主流，不足5万方的小体量商业占比过半。近年来，这类商业满足民生消费需求不断在市场中诞生，且形式多样，给消费者带来了丰富的消费体验。
如万科·桂语小篆街，该项目的商业面积接近8500㎡，规划滇派美食、休闲生活、乐活便利三大核心业态，能满足周边消费者的日常需求。
总体而言，当前商业地产零售企业正面临较大的业绩增长压力，后续如何应对值得关注。同时，中小体量商业项目凭借灵活多样的特点，成为当前商业打造的重要方向，为商业地产的发展带来了新的机遇与活力。
购物中心销售客流双增长，新春营销注重在地文化挖掘
观点指数基于全国核心城市标杆项目的监测数据显示，2024年春节消费市场呈现强劲复苏的态势，一线城市高端商业体表现尤为亮眼，销售额与客流量实现双增长。
北京方面，朝阳合生汇依托多元化业态组合，春节销售额实现14.8%的同比增幅，客流提升11.7%。其中珠宝馆销售额同比增长9.5%。
超极合生汇创新场景营销的成效也十分显著，假期斩获逾60万人次客流，总销售额突破5000万元，黄金珠宝品类环比激增68.2%，体现了投资型消费升温。
西单大悦城则以日均5.5万高净值客流支撑起1.1亿元的销售业绩，中粮·祥云小镇通过开放式街区场景实现27.1万人次的精准导流，带动2698万元消费转化。
广州方面，天河领展广场整体销售额同比增长10%，项目整体客流量提升8%。其中，3C数码业态同比猛增53%，影院及贵金属品类同步实现31%的增长，反映了家庭客群的消费需求旺盛。
来源：项目官微、公开报道，观点指数整理
新店引入上，样本项目中，北京的三里屯太古里引入新店数量较多，集中引入了包括Saucony索康尼Boutique Store、Balenciaga旗舰店、ZIMMERMANN中国第三店等在内的新门店。
可以看到，期内首店经济持续发力，样本项目开出不少覆盖餐饮、运动、童装等多种业态的首店。
与此同时，奢侈品升级也在持续进行，DIOR、LV、Hermès等头部品牌通过焕新门店，PRADA、CHAUMET、TIFFANY等通过重装升级等，强化高端客群体验。
营销活动上，借助新春节日，样本项目通过差异化的活动形式，在节日流量争夺中谋求品牌价值与商业收益的双重提升。
具体做法上，一部分样本项目注重在地文化深度挖掘，通过传统文化焕新客群体验。如广州太古汇“粤韵新话”以蛇年新春为切入点，融合广府文化打造沉浸式场景；南京德基广场“花火年年映金陵”结合金陵历史元素，强化地域文化认同。
另一部分项目则选择走国际时尚路线，如成都SKP引入法国品牌HECHTER PARIS 2025新春巡展，通过稀缺性品牌资源吸引高消费人群。
此外，IP与艺术跨界也成为重要方向，如深圳万象城“功夫熊猫”IP展瞄准亲子及年轻客群，成都IFS“新花怒放”首展通过视觉装置艺术强化打卡传播。
非标业态持续拓展 ，头部企业发展势头强劲
非标商业作为近年来消费市场的重要创新方向，通过打破传统商业的标准化模式，融合文化、艺术、体验等多元元素，成为激活消费市场的新引擎。
社区商业方面，万物云旗下商业运营平台万芊荟近日宣布战略升级，于2024年12月正式承接母公司武汉新唐广场、上海光合新座及沈阳鹿特丹生活广场三大核心社商资产，标志着其全链条资产管理能力迈入新阶段。
作为专注社区商业的运营企业，万芊荟目前已形成覆盖30余项目的资产管理矩阵，90%的项目布局在一二线城市，拥有超5000家战略合作商户资源，旗下有上海唐镇阳光天地、西安阳光天地等代表项目。
在资产受托管理扩容之际，万芊荟操盘的泉州晋江阳光天地交出亮眼成绩单。作为泉州五里工业园首个社区商业项目，虽然仅有1.5万平方米的体量，但以精准业态组合，开业三日客流突破15万人次，销售额超400万元。
奥莱业态方面， 合肥杉杉奥莱试营业期间展现出不错的聚客能力。项目依托"大牌+折扣"组合拳，半月内达成销售总额5000万元，客流突破60万大关，线上GMV达到 2600万元。
街区商业方面，同熙商业旗下两大项目接连落地。12月28日开业的广州南站喜街，以4.6万平方米商业体量填补区域高端商业的空白，构建"交通枢纽+商业配套"创新模式。
次日，同熙商业更与星河湾集团达成战略合作，共同开发占地5.8万平方米的萝峰喜街项目。该综合体规划2.1万平方米租赁面积，项目内设中庭、户外活动广场等经营空间，将打造成一个集购物、休闲教培、娱乐于一体的综合性商业街区。
观点指数认为，在非标商业热度高涨之下，企业可以通过轻重资产协同、业态创新方式，凭借专业化资产运营能力，在商业市场中一展拳脚。
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