在新格局中衰落
“三巨头”卓展、万象城、市府恒隆广场，也拥有最直接的竞争关系。
三个项目均位于沈阳地理、政治、经济、文化中轴线青年大街上。卓展、市府恒隆广场同属较老的市府商圈，两者距离不过700米。而万象城位于约2.7公里外新兴的金廊CBD，近年来沈阳往此处投入较多的城建资源。
图片来源：百度地图，商业客整理
其中，万象城拥有近25万平方米商业空间，项目开业前期起步较低，但经过迅速调改，关停尚泰百货、淘汰快时尚品牌等完成高端化进程。公开数据显示，沈阳万象城2023年销售额达到101亿元。
沈阳万象城开业至今对升级改造十分积极，近年来完成多轮户外空间整改和内部扩容。例如2023年5月，万象城由户外景观广场改造的“37LOUNGE”街区落成，随即引入Potato Corner、SNOW PEAK雪峰、DIKKA BAKERY等品牌的东北首家快闪店。
2024年3月，项目L4-L6完成扩容，新增零售面积超过1万平方米。据了解，新区域主打户外运动品类，引入了ARC’TERYX始祖鸟、DESCENTE迪桑特、Salomon萨洛蒙、KOLON SPORT、MAMMUT猛犸象等品牌。
资料显示，截至目前，沈阳万象城已集齐几乎所有的指标重奢品牌，包括Hermès、Chanel、Louis Vuitton、Dior、Gucci、Prada等最核心的头部。
以及次一档的Fendi、Bottega Veneta、Zegna、Burberry、Saint Laurent、Celine以及Givenchy 、Versace、Ferragamo、Loewe、Moncler和Miu Miu、Max Mara等等。
与之对比，市府恒隆广场拥有而沈阳万象城缺少的头部品牌，有 Valentino、Giorgio
Armani 和 Chloé、 Balenciaga；而沈阳卓展的独有头部品牌最少，仅有 Dolce & Gabbana、Alexander McQueen。
第三方数据显示，沈阳卓展拥有的指标头部奢侈品牌不足10个。
市府恒隆广场位于市政府广场南侧，购物中心商业面积约8.6万平方米。项目起步较高，最初定位是复制上海恒隆广场，希望达到对后者超九成品牌复刻。商场开业初期引进了Chanel、Giorgio Armani、Lanvin、Ralph Lauren、Roger Vivier、Christian Louboutin等品牌首店。
而作为开业时间最长，硬件设施最老旧的项目，沈阳卓展近年滑落就较为明显。尽管其自 2018年起曾尝试对商场内外硬件进行部分升级，但大部分改造设想并未最终落地。
2024年下半年，沈阳卓展就接连遭遇Louis Vuitton和GUCCI撤柜，两个品牌服务全盘转入万象城。
两大具有指标意义的高奢品牌离场，相信也是沈阳卓展最终决定闭店的最直接诱因之一。
基础强、底子厚，作为东北地区最大的综合性中心城市和交通枢纽，沈阳目前是区域内人口净流入最多的省会城市，对周边地区乃至整个东北的虹吸能力较强。站在商业地产商的角度，属于不说是要加强拓展，但至少是要立足的城市。
除上述华润万象、恒隆、卓展外，新世界（K11）、万达、大悦城、中海地产、嘉里建设、龙湖集团、新城等均已实现落子。其中，万达集团落地7座万达广场，华润万象生活拥有5个项目，恒隆、大悦城、新城吾悦商管各自有2个项目。
公开资料显示，截至2023年末，沈阳存量购物中心数量已突破60个，存量商业面积超过730万平方米。
来自世邦魏理仕数据显示，沈阳2023年内新增零售物业供应达到54.9万平方米，沈阳三台子万象汇、沈阳中街吾悦广场、沈阳和平环宇城、沈阳文化路万达广场等多个超10万平方米项目集中开业。
但同时，截至2023年末沈阳零售物业空置率也达到13.2%，属于存量高企的城市。
叠加目前奢侈品行业在全国范围的退潮，头部奢侈品牌注定向头部奢场集中资源。随着沈阳卓展关闭，沈阳万象城与恒隆等一众竞争对手的高奢竞争仍将持续。
而一些被沈阳万象城排除的二三线品牌，以及一些愿意作更多布局的一线，将成为其他以沈阳铁西万象汇、沈阳大悦城、沈阳中兴大厦、沈阳 K11 select 为代表的“多强们”争夺的对象，最激烈的战场斗将发生在这个层面。
来源：观点网 刘子栋
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