来源：观点指数 冯彩云
市场进入开业淡季，内资零售收入增幅明显
报告期内，观点指数观察下的样本企业推动新项目的热度明显下滑，进入了开业淡季。企业业绩方面，以内资为代表的商业地产企业录得的收入明显增长，轻资产外拓依然是实现规模增长的重要方式。
消费REITs一季报出炉，太古零售板块再加码
资本市场上，目前已有4只消费基础REITs成功上市交易，从披露的一季报数据来看，业绩表现并不突出，但长期来看良好资产带来的增值潜力仍在。项目发展方面，太古期内较为活跃，除三亚项目传来新进展外，还宣布计划将三里屯太古里的瑜舍酒店改造为零售商业。
零售品牌丰富度提升，国外品牌试水国内市场
样本项目方面，期内的品牌调改较为频繁，以引入零售业态品牌为主，且业态丰富度明显提升，除奢侈品、服饰外，还引入了瓷器、自行车等细分小众业态。与此同时，越来越多的国外品牌看好国内消费市场，选择在购物中心开设门店试水。
市场进入开业淡季，内资零售收入增幅明显
继上个报告期迎来大量零售商业项目入市后，本报告期进入了传统的开业淡季。期内，观点指数观察的样本企业中，仅有4个零售商业项目开业，总供应体量为86万㎡。
上述新增项目由合生商业、英格卡集团、龙湖集团和凯德集团开出，分别为北京超级合生汇、西安荟聚、龙湖成都东安天街和重庆凯德广场·九章。
值得关注的是，虽然期内开业的项目较少，但体量较大，品牌容纳量和业态组合也更加丰富。
其中，北京超级合生汇超极合生汇项目总体量近50万平方米，本次开业的东区总建筑面积为30万平方米，容纳了餐饮、珠宝、数码、服饰零售等业态的500多个品牌。而西安荟聚同样拥有32万平方米的商业面积，是目前西安最大规模的商业体，共有近400家品牌入驻。
虽然期内开业项目不多，但不少内地商业地产企业都披露了2023年零售商业板块的相关业绩，从中可以一窥它们的商业发展情况。
数据来源：企业财报，观点指数整理
轻资产输出为主的企业中，头部的华润万象生活营收和增幅均为样本中最高的，2023年旗下在营购物中心实现零售额1812亿元，平均每天进账约5亿元，同比增长43.3%。
此外，华润万象生活在2023年还开业了13座购物中心，年底在营购物中心达到101座，实现业主端租金收入220亿元，同比增长38.8%。
轻重并举的企业中，大部分样本企业目前运营项目还是以自持类型为主，但轻资产项目的比例在逐步提升。以龙湖集团为例， 2023年其新开业运营12个商业项目，其中7座为轻资产项目。
营收增长方面，大悦城地产增速最高，2023年购物中心业务实现销售额约330亿元，同比增长33%，租金收入录得29.98亿元，较同期的21.58亿元增长38.9%。期内，朝阳大悦城是租金收入最高的项目，约为6.65亿元，出租率达97%，王牌项目仍是业绩收入的压舱石。
整体来看，目前第三方外拓依然是样本企业实现规模增长的重要手段。以华润万象生活为例， 2023年其签约了14个轻资产外拓项目，均为一二线城市大型运输导向型发展TOD项目。截至2023年底，华润万象生活的外拓项目数量达到55个。
目前市场上采取的运营输出方式，除可以让企业避免重大资本投入外，更重要的是可以获得区位更好的商业项目，项目运营成功的机率也会更大一些。
消费REITs一季报出炉，太古零售板块再加码
资本市场方面，消费基础设施REITs期内有新消息传来。以杭州西溪印象城为底层资产的中金印力消费REIT已于 2024年4月8日正式发售，募集资金总额达32.6亿元。
与其他已上市的REITs不同，印力发行的REIT获得了万科大股东深铁集团投资，后者拟通过战略配售方式认购不超过该基金募集份额总额的30%。
截至目前，目前市面上共有4支消费基础设施REITs上市交易。此外，华安百联消费REIT、华夏首创奥莱REIT处于反馈意见阶段，预计将在今年内成功上市。
虽然REITs市场仍在不断扩容，但从已上市一段时间的三支REITs业绩数据来看，并未有惊喜。其中，华夏华润商业REIT收入为1亿元，净利润为-426.58万元，经营活动产生的现金流量净额为-616.3万元，可供分配金额为5122.19万元。
华夏金茂商业REIT实现收入1462.13万元，净利润281.87万元 ，经营活动产生的现金流量净额为1609.12万元。同时，基金本期可供分配金额887.27万元。
而嘉实物美消费REIT收入达到1964.90万元，净利润为663.93万元。经营活动产生的现金流量净额为1935.09万元。本报告期可供分配金额为1211.32万元。
观点指数认为，虽然目前上市的消费REITs短期表现并不突出，但从长线来看拥有不少上升空间。
资产层面上，不同于其他类型REITs项目，消费类不动产市场化水平最高，实体商业未来增长的潜力相对而言也更大。
项目运营层面，目前4只上市的消费基础设施REIT是的底层资产都已进入稳定运营期，所在城市的基本面也良好，消费活跃度较高，未来仍有较大的发展潜力。
企业投资项目方面，期内碧桂园文商旅集团与大方集团就西安城市立方项目进行签约，项目位于西安市雁塔区繁华地段，商业总体量达14万平方米，将打造碧乐城项目。
后续发展上，碧桂园文商旅还计划引入体育文化类业态，如万国击剑、绿树电竞等，探索体育+商业的新型发展模式，进行非标商业尝试。
此外，期内太古在项目发展方面也较为活跃。市场传来消息，太古地产位于三亚海棠湾的项目已确定为太古里。
观点指数认为，不同于其他一二线城市，三亚有较强的旅游属性，未来太古在打造项目时除了延续太古里的产品线优势外，还需要考虑旅客消费群体的需求。
不过三亚太古里在三亚商业市场上还有不少竞争对手，除华润计划在同一商圈内发展超级万象城外，全球奢侈品旅游零售商DFS迪斐世也计划打造DFS迪斐世亚龙湾项目。
除新发展项目外，太古还计划对现有项目进行扩建。期内北京三里屯太古里宣布启动资产提升计划，计划将瑜舍酒店改造为创新零售空间，推进三里屯商圈的持续发展，并支持北京打造国际消费中心城市。
观点指数认为，资产提升实现后，三里屯太古里的商业空间和业态无疑会进一步丰富，届时其于三里屯商圈的竞争力也将大大提高，为太古在内地零售商业的发展继续添砖加瓦。
共2页 [1] [2] 下一页
红商网优质内容还将同步分发到公众号、视频号、头条号、西瓜抖音、网易号、搜狐号、企鹅号、百家号、好看视频、新浪微博等国内主力流量平台。
