上海成轻资产签约集中地，珠海万达商管危机未解
报告期内，样本企业的轻资产业务发展依然活跃，以碧桂园文商旅和华润万象生活等企业最为积极。
碧桂园文商旅继续在三四线城市获取商业项目，据观点指数统计，今年以来其已获取超过10个轻资产项目，目前已发展5条商业产品线，涵盖城市综合体、社区商业及特色小镇等不同类型，规模和项目类型有较大提升。
华润万象生活获取的轻资产项目近期重点聚焦在上海，期内和天使集团合作的第五座万象天地项目也位于上海，这也是其近期获取的第三个上海项目。
来源：公开资料，观点指数整理
合生商业与上海松江区社区商业体塞纳左岸广场也在期内完成签约，未来该项目将由合生商业代运营管理，并将更名为“松江合生新天地”，这是合生华东首个轻资产项目，此前在上海运营有上海五角场合生汇。
从地理区位来看，该项目位于上海松江新城核心商圈，周边大学较多，学生是主要的消费群体之一，在此前提下保证客流稳定性有一定的难度。此外该区域还分布着印象城、万达广场等项目，同样将面临一定的竞争压力，对于合生商业而言会是不小的调整。
期内，新世界集团旗下K11集团与浦发集团签署商业项目合作协议，双方将依托上海浦发上城TOD综合开发项目，打造9万㎡商业空间。据悉，浦发上城TOD综合开发项目坐落于浦东新区“金色中环发展带”，是该片区首个三线贯通的TOD站城一体项目。
可以发现，期内上海成为了样本企业签约合作的热门选择，相应的轻资产市场竞争也渐趋白热化。究其原因，与上海城市商业发展较早，项目水平参差不齐有关，一些经营状况不佳的项目，寄希望于商管企业成熟的运营运作，能够实现项目竞争力和创收能力的提升。
除购物中心外，奥莱业态代表企业砂之船也有新项目的消息传来，目前其超级奥莱项目已确定落户武汉。截止2022年年底砂之船集团在全国18个城市签约落地20家大型超级奥莱，目前在营项目16家，总投资超过200亿元，总面积超过300万平米。
资本市场方面，珠海万达商管期内提交了第四次招股书。最新数据显示，截至2022年12月31日，其管理472个商业广场，在管建筑面积达6560万平方米。
收入上，过去的2020年、2021年及2022年三年里，珠海万达商管的收入分别为171.96亿元、234.81亿元及271.2亿元，同比均实现了两位数增长，收入增加主要是在管商业广场数目及在管建筑面积增加所推动。
观点指数认为，过去一年内，珠海万达商管在收入、规模增长等方面表现不错，但与此同时其业绩真实性、关联交易、对赌协议等问题仍受争议，因此并不能扭转资本市场对其看法。此外，关联企业大连万达商管还面临机构下调评级及资产处置等困境。
据观点指数了解，截至目前，已有中诚信国际、惠誉、穆迪、标普等评级机构在陆续调整大连万达商业管理集团股份有限公司的评级/评级展望。其中穆迪将大连万达商业管理集团企业家族评级由“B1”下调至“Caa1”，将万达商业地产(香港)有限公司的企业家族评级由“B3”下调至“Caa3”，维持负面展望。
此外据市场消息，万达商管告知债权人预计将尽快完成资产处置，计划利用所得款项帮助偿还7月23日到期的4亿美元债券。目前来看，珠海万达商管依然处于危机之中。
店铺引入聚焦零售业态，奢侈品限时店热度提升
报告期内，观点指数观察下的样本项目，在店铺引入上主要涵盖以奢侈品、服饰、珠宝等为代表的零售业态，以咖啡、简餐为代表的餐饮业态，相关的娱乐休闲类型店铺较少。
具体占比上，部分高端项目在奢侈品店铺引入上较为积极，主要以服饰、皮包等产品销售为主。与此同时，部分样本项目对美妆、香水这类女性经济占主导的业态也较为关注。
数据来源：观点指数整理
店铺类型上，首店类店铺占比较大，主要以华南、西南、东北等区域首店为主，此外也不乏全国首店和城市首店。
比起运营时间较长的项目，新近开业项目在首店引入上的力度会更大。如近月开业的重庆万象城北区就引进了70余家西南/重庆地区首店、旗舰店，而期内还引入了美国网红汉堡品牌SHAKE SHACK重庆首店。
数据来源：观点指数整理
值得关注的是，引入的奢侈品类型店铺大部分为快闪店、限时店等短期店铺。相比传统门店，这类店铺的优点是能以更低的成本，高效覆盖多场景人群，进行品牌理念宣传和营销。
数据来源：企业官微、相关报道，观点指数整理
据观点指数了解，借助这种方式对品牌文化进行阐释，可以给消费者提供更为独特的购物体验，是奢侈品牌乃至其他小众品牌常用的手法。而对购物中心而言，这类店铺的引入对于商场空间的利用，客流的吸引力提升都有一定积极作用，不失为一个双赢的选择。
来源：观点指数 冯彩云
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