来源：观点指数 冯彩云
期内，五一假期的消费热潮给市场带来很大的提振作用，这背后有报复性消费、相关部门各类消费促进举措的共同作用。
样本企业假期前也推动大量新项目入市，在打响知名度和吸纳新消费会员的同时，收获消费和客流的双向增长。
新项目获取上，期内样本企业更加注重优质轻资产项目的获取，华润万象生活期内通过合作的方式获得上海、深圳等一线城市核心区位项目的运营权。与此同时，大宗交易市场也迎来了零售商业项目的成交，均被不动产投资机构拿下。
样本项目方面，新店引入的品牌中首店、限时店等占据较大比重，其中限时店因限定概念对消费者有较强的吸引力。此外，样本项目还注重和五一、520等节日活动结合，进行营销。
大批量项目集中入市，五一销售、客流双增长
报告期内恰逢五一假期，全国零售商业市场迎来了大批量项目供应。据观点指数不完全统计，全国共33个城市有新项目开业，总计开业47个项目，新增入市体量348万平方米。
其中，重庆、佛山、杭州及苏州有3个以上项目开业。一线城市方面，深圳有2个项目开出，其余的三个城市则各有1个项目入市。
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值得注意的是，期内入市项目的种类覆盖较广，除购物中心之外，还有社区商业、街区商业以及奥莱，项目类型较为丰富，如龙湖集团的乐山恒邦龙湖星悦荟、百联股份的青岛百联奥特莱斯广场等。
样本企业方面，据观点指数统计，17家样本企业有新项目开业，为市场贡献了22个项目，总供应体量215万平方米，占全国开业项目数量和体量的46.8%和61.8%。
其中，以新城控股、珠海万达商管和龙湖集团为代表的3家企业有不止1个项目开业，其余的14家企业均仅有1个项目入市。
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具体来看，除华润万象生活、龙湖集团这类商业规模较大，保持稳定入市节奏的企业外，瑞安新天地这类项目打造周期较长的企业也迎来了新项目。期内开业的上海蟠龙天地整体规划超50万平方米，商业建筑面积7.5万平方米，历经四年建设完成，为开放式街区的商业形态。
作为瑞安在上海的第7个项目，瑞安新天地Urban retreat城市微度假概念下的第一个项目，上海蟠龙天地目前入驻了140家品牌，包括近20家上海首店、超过60家区域首店，其中包括全国首店及特别概念店。
武商集团走出湖北的首个项目武商Mall南昌，也依然延续了武汉武商的高端定位，引入包括La Prairie、HELENA RU-BINSTEIN、Tom Ford等国际高化在内的26大重奢名品。但该项目能否适应南昌市场，在高端商业领域站稳脚跟，还待时间考验。
五一作为春节后的第二个大型节假日，被寄予了较大的消费期许。而在重大节假日前后推动新项目入市，也是运营商采取的常见运营策略，背后主要是出于打响知名度和吸纳消费会员的需求。
从核心一二线城市消费市场来看，五一期间9个核心一二线城市的消费数据表现突出，重点商圈客流量、销售额增长明显，重点监测的零售企业亦是如此。不仅相较2022年同期增长，同比2019年疫情前也同样实现提升。
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样本企业上，从爱琴海集团、中骏商管等披露的数据来看，期内的五一节假日为零售商业项目带来了大量的客流，客流和销售同比双增长成为普遍现象。如中骏商管的旗下项目五一期间的销售额和客流量均实现提升，分别提升50%和72%。
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观点指数认为，五一消费热潮的背后，不仅是报复性消费的结果，也离不开地方政府和商户等各方的共同努力。
如上海举办第四届“五五购物节”，打响12个标杆活动IP，全市有超过1000个活动。而深圳 五一假期也开展了新一轮促消费活动，发放总金额超6000万元的消费券。以上举措在刺激消费市场活力的方面，起到了一定程度的积极作用。
企业重视优质轻资产获取，大宗交易市场活跃度上升
期内，以华润万象生活、碧桂园文商旅为代表的样本企业，在轻资产市场上均有所斩获。其中，前者获取的项目较为优质，均位于上海、深圳等一线城市，主要通过与私募基金和不动产资管机构合作获取，如位于深圳福田CBD核心商圈的深圳平安金融中心。
相关数据显示，华润万象生活目前在深圳已运营7座购物中心，在上海已运营5座购物中心，在管项目达9个。观点指数认为，未来通过类似方式，其有望持续增加在以上城市的项目规模。
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碧桂园文商旅在报告期内也继续有新项目增加，这对其轻资产规模增长起到较大作用。值得注意的是，企业获取的大部分项目均位于三四线城市，未来的租金收益空间可能有限。观点指数认为，这与其较为欠缺一二线城市核心地段商业项目运营经验有关，未来需要积累更多不同类型项目的运营经验。
资本市场方面，珠海万达商管第三次提交的招股书在期内失效，能否顺利上市的不确定性再次增加。
观点指数认为，这与珠海万达商管当下面临较大债务压力有关，其面临境内外债务集中到期的问题，正和境内的银行进行谈判，试图延长一些项目贷款的到期时间。
此外，也与目前的市场大环境有一定关联。由于商管、物管的市场下行，上市难以获得资本市场认可并得到高估值，而今年港交所对于地产及其相关行业上市的态度也比较谨慎，成功上市并不容易。
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