05
近期促消费政策的效果期待
42.31%的商业地产经理人对政府推出的促消费政策有所期待，33.98%表示期望不高，23.72%表示非常期待。
购物中心经理人对于促消费政策的期待相对更高，购物中心经理人中46.22%表示对于促消费政策的效果有所期待，高于商业品牌经理人的38.39%。
06
2023年市场竞争态势预判
67.23%的购物中心经理人认为2023年的市场竞争程度会明显增加，26.89%认为市场竞争程度将会明显降低，认为竞争对手数量剧增是导致市场竞争增加的主要原因的购物中心经理人占比70.59%。
07
2023年提升竞争力的发力点
89.08%购物中心经理人和79.09%的商业品牌经理人认为2023年提升竞争力的发力点在于运营提升，位列第一。认为数字化应用是2023年提升竞争力发力点的购物中心经理人占比75.63%位列第二，位列第三的是场景创新。商业品牌经理人中75.45%认为提升竞争力的发力点在产品创新。
08
2023年商户承租能力预判
41.18%的购物中心经理人预计2023年商户的承租能力将略有减弱，16.81%的购物中心经理人预计商户的承租能力将明显减弱，21.01%的购物中心经理人预计商户的承租能力将基本不变，20.17%的购物中心经理人预计商户的承租能力将略有增强。
09
2023年空置率水平预判
33.61%的购物中心经理人认为2023年商业项目的空置率将略有下降，29.41%的购物中心经理人预计空置率会略有上升，28.57%预计空置率将基本正常。
10
2023年品牌商拓展变化预判
29.09%的商业品牌经理人表示2023年将放缓拓店节奏，27.27%的商业品牌经理人表示2023年度的拓店节奏保持不变，有23.64%的商业品牌经理人在未来一年会加快拓店节奏，20%的商业品牌经理人表示观望。
11
2023年经营业绩预判
50.21%的购物中心和商业品牌经理人预计2023年营业额会明显增长，22.88%认为与2022年基本持平。
12
2023年品牌商经营利润变化预判
51.79%的商业品牌经理人预计2023年门店利润水平将小幅上涨，22.32%的商业品牌经理人预计门店利润水平将与2022年持平，认为2023年门店利润水平会小幅下降的占13.39%。
13
2023年租金水平预判
62.22%的购物中心和商业品牌经理人预计2023年商业项目的租金将会小幅波动，31.23%预计租金将维持往年水平基本不变。
14
2022年同行业经营困难的情况
63.39%的商业地产经理人表示2022年同行业经营困难甚至濒临倒闭的情况明显增加，其中近70%的商业品牌经理人表示2022年经营困难的情况明显增加，商业地产经理人中仅5.2%表示同行的经营状况基本正常。
15
线下实体发展面临的主要挑战
超过90%的商业地产经理人认为消费力不足是影响线下商业的首要因素。购物中心经理人中70.59%认为商业地产过度开发导致购物中心发展面临挑战，62.18%认为是品牌的创新不足。商业品牌经理人中分别有73.21%和51.79%的受访者表示经营成本上涨和租金上涨是实体商业发展面临的挑战。
16
2023年新国货国潮市场表现预判
36.85%的商业地产经理人认为2023年新国货国潮的市场表现“前景可期”，34.99%的商业地产经理人认为“表现一般”。购物中心经理人认为新国货国潮市场表现“前景可期”的占比为43.7%，高于商业品牌经理人，购物中心经理人对新国货国潮的表现预判更加乐观。
17
2023年商业资产价格变化预判
39.50%的购物中心经理人预计2023年商业资产价格将保持平稳，31.09%的购物中心经理人预计商业资产价格将迎来小幅上涨，25.21%的购物中心经理人认为商业资产价格将会小幅下跌。
三、全国商业地产经理人年度关注热点
01
疫情防控政策全面调整 开启商业复苏新阶段
2022年末，“新十条”、“乙类乙管”等多项优化政策文件陆续发布，新冠疫情防控政策发生根本性转变，全面取消了对于人员流动的种种限制。时至春节档，一些最先进入疫情高峰的城市已经基本上平稳渡过，全国交通状况快速恢复，各大商场和餐饮消费场所客流大幅回升，消费市场出现了久违的人头攒动，商业复苏新阶段正式开启。
02
疫情催生新兴业态崛起 创新商业危中有机
2022年，露营持续火热。根据央视财经数据，五一假期露营相关产品预定量是2021年的3倍。除露营外，公园体验式商业、开放式街区型商业也备受欢迎。疫情在对传统商业造成严重冲击的同时，也催生了一批满足人们新兴生活方式的新业态、新品牌，其背后深层因素是消费升级背景下民众对于消费品质与品位的不懈追求。
03
头部商业逆势布局 引领消费升级势头
2022年9月，华润万象生活在深圳开出了沉浸式市集体验型购物中心——万象食家，10月又在上海新开了由城市绿地公园构成，并拥有历史文化保护建筑的大型城市综合体苏河湾万象天地。11月，太古地产的高端零售商业项目上海张园西区入市。12月，位于成都交子金融商圈的SKP项目试营业。在众多商业项目招商困难或延期开业的背景下，头部商业逆势入场，强力引领消费升级，为2022市场增添了浓墨重彩的亮色，行业马太效应显现。
04
首店经济热度不减 助推城市商业升级
2022年3月，北京市《促进首店首发经济高质量发展若干措施》作为“首店3.0版措施”出台，在综合政策和资金支持方面进行了优化调整，再度加码首店经济。北京率先提出发展首店经济四年来，共引进2700多家首店落地。
同时，上海、广州、深圳、武汉、南京、济南、洛阳等城市也相继出台首店经济支持政策，以首店引领商业创新、促进消费升级的氛围逐渐形成。
05
国际快时尚品牌纷纷离场 市场亟待创新主力店
2022年3月，H&M旗下的MONKI退出中国市场。6月，H&M关闭了15年前开业的位于上海淮海中路的中国内地首店。7月，Zara母公司Inditex集团旗下Bershka、Pull&Bear和Stradivarius三个品牌在各自的电商旗舰店发布闭店公告。8月以来，Gap陆续关闭中国多家门店，12月作价2.9亿甩卖中国业务。前些年，国际快时尚品牌几近成为中高端购物中心标配主力店，业内呼唤创新主力店填补市场真空。
06
众多网红品牌经营遇挫 考验品牌可持续能力
2022年三季度，美妆赛道遇冷，逸仙电商旗下完美日记等主要品牌彩妆业务收入较去年同期下降近五成。2022年11月底，网红点心虎头局渣打饼行通过官方公众号发布推文中表示，公司面临巨大的资金压力，决定暂时退出部分区域市场，并随即退出了成都、重庆、北京等多个城市，伴随着流量红利和多元化、碎片化社媒渠道的崛起，很多创新品牌应运而生，但在流量热潮褪去后，如何实现长效经营成为了许多新品牌的生死劫。
07
远洋让渡优质商业资产 对冲市场周期性震荡
2022年12月，远洋集团联合远洋服务和太古地产先后发布公告称，远洋计划向太古地产出售成都远洋太古里50%股权，通过这笔交易远洋将获得55.5亿现金，业内普遍认为交易价格公允。在当前市场下行周期，众多地产商期望处置商业不动产度难关，但是事实上市场交易寥寥，许多资产无法快速变现，即使超低价格也常常无人问津。但是，优质资产则在资本市场随时具有变现能力，成为应对周期风险与震荡的有效工具。
08
元宇宙广受行业关注 行业赋能效果尚未显现
2022年初，国家有关政策明确提出要深化人工智能、虚拟现实等技术的融合，拓展社交、购物、娱乐、展览等领域的应用，元宇宙在多领域引起广泛关注。除上海发布《上海市培育“元宇宙”新赛道行动方案（2022—2025年）》外，北京、深圳、成都、杭州等城市也有元宇宙相关规划或园区布局。各地政府都在加紧布局元宇宙产业赛道，密集出台元宇宙相关政策和规划文件。商业地产行业也有品牌及运营商试水加入沉浸式数字体验，但对现实的运营赋能效果尚未显现。
*报告编撰说明
本次调查于2022年12月组织开展，收集的数据仅代表当时情况，对比国内疫情管控全面调整时间不同，各地客流恢复情况不同，当前商业地产信心水平仍然存在波动可能。
受访样本涵盖了不同区域发展水平，不同运营管理水平，不同档次的经营定位，部分样本的调研结果存在明显的差异。
来源：全联房地产商会商业地产委员会
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