来源：全联房地产商会商业地产委员会
2022年全国商业地产行业经历了曲折多变的一年，从面临多重不确定性到年末的骤然复苏，商业地产从业者的心态也在发生转变，为了探寻行业发展趋势，全国工商联主管的全联房地产商会商业地产工作委员会与商业地产智库RET睿意德于2022年底至2023年初，面向230名行业高管展开问卷调查，调查从宏观到微观、从客流到业绩、从项目开业到首店引进及信心指数等多维度展开。
关于2022年行业困境，业内人士具有广泛共识。随着2023年步入新年，国家疫情防控政策调整及“二十大”的召开，长期市场上空弥漫的不确定性情绪明显减少，确定性因素与市场信心明显提升。2022年末呈现的商业复苏景象给市场注入了信心，但是由于恰逢疫情管控放开节点与迎新节庆重叠，业内人士对于商业复苏的长期性尚存有一定疑虑。因此，业界人士对于2023年市场整体趋势的基本判断为谨慎乐观。
2023年全国商业地产经理人信心指数为59.9，相对去年50.8的信心指数，2023年信心指数的数值增加了9.1，提升了18%。业界对于市场反弹的原因，与消费市场的韧性认知具有不一致性，相信在季度数据出台后，在凝聚行业共识方面应更具说服力。
一、行业指标对比与解读
01
2022年平均客流与上一年度同比变化
超过一半的购物中心和商业品牌经理人表示2022年客流较上一年明显下降，其中商业品牌经理人认为客流明显下降的占比更高，接近60%，认为2022年客流有所增长的仅占5.24%。
02
2022年客流变化主要因素
疫情管控、消费意愿减弱、购买力下降是2022年度影响客流的首要三个因素，其中98.3%的购物中心和商业品牌经理人认为疫情管控影响客流。
03
2022年线下销售总额与上一年度同比变化
近50%的购物中心和商业品牌经理人表示2022年线下门店销售额较上一年明显下降，26.44%的购物中心和商业品牌经理人认为线下销售额略有下降，整体认为线下销售额下降的占比超过70%。
04
2022年线上销售总额与上一年度同比变化
34.48%的购物中心和商业品牌经理人表示2022年线上销售额较去年有所增长，其中39.29%的商业品牌经理人认为线上销售额有所增长；27.69%的购物中心和商业品牌经理人认为2022年线上销售额和上一年持平；认为线上销售额下降的购物中心和商业品牌经理人不足40%。
05
2022年影响销售额变化的主要因素
与客流的影响因素结果类似，疫情管控、消费意愿减弱、购买力下降是2022年度影响销售额的首要三个因素，购物中心和商业品牌经理人中94.41%认为疫情管控是影响销售额的首要因素，72.45%的购物中心和商业品牌经理人认为消费意愿减弱是主要影响因素。
06
2022年新开项目/门店实现情况
44.33%的购物中心和商业品牌经理人表示2022年项目新开目标没有完成，50.87%的购物中心和商业品牌经理人表示目标基本完成，超额完成的占比不足5%。
07
2022年新开购物中心/新开门店数量变化影响因素
72.27%的购物中心经理人表示新开购物中心数量的变化主要受到市场预期的影响，认为资金以及招商会影响新开项目的占比分别为56.3%和55.46%。
72.32%商业品牌经理人表示新开门店的变化主要受市场预期的影响，认为开店节奏受资金影响的为36.61%。
08
2022年品牌对于购物中心创新评价
58.04%的商业品牌经理人认为购物中心的创新力不足，仅2.68%认为购物中心的创新表现突出。
09
2022年引入首店数量较上一年对比
国际首店：近半数的购物中心和商业品牌经理人表示所在城市没有国际首店的引入，仅9%表示所在城市引入的国际首店较上一年有所增长，23.17%认为所在城市的国际首店进驻数量下降。
全国首店：31.65%的购物中心和商业品牌经理人表示所在城市2022年没有全国首店入驻，16.73%认为2022年引入的全国首店较去年有所增长，26.63%认为新增全国首店较上一年有所下降。
城市首店：仅18.33%的购物中心和商业品牌经理人表示所在地2022年无新增城市首店，27.63%表示城市首店较上一年的入驻量有所增长。
10
2022年购物中心引入首店数量变化因素
86.55%的购物中心经理人认为品牌的开店意愿是购物中心引入首店的首要因素；商业品牌经理人中62.5%认为市场预期是影响购物中心是否引入首店的首要因素。
11
2022年受疫情影响最大的城市
北京、上海成为购物中心和商业品牌经理人心目中受疫情影响最大的两个城市。上海二季度受影响较明显，商业品牌经理人对于上海受疫情管控影响的感知明显强于购物中心经理人。北京在年中以及年末受到相关管控的连续影响，购物中心经理人对于北京购物中心受到疫情影响的冲击感受相较于商业品牌经理人更加显著。
二、信心指数调查与解读
01
2023年全国商业地产经理人信心指数
调查显示：宏观形势信心指数49.55、消费信心指数61.08、运营信心指数73.28和投资信心指数48.42，商业地产经理人信心指数是基于上述四个指数并通过综合分析法与加权综合指数法计算而来。
按百分值计算，2023年全国商业地产经理人信心指数为59.92，相对去年50.78的信心指数，2023年信心指数的数值增加了9.14，提升了18.01%，商业地产经理人信心水平显著回升。
消费信心指数：本次调查的消费信心指数为61.08，相对于去年提高了5.78，商业地产经理人对于2023年的消费信心呈现谨慎乐观的态度，三成的商业地产经理人认为消费信心将趋于乐观，六成认为消费信心将趋于谨慎。
宏观信心指数：2023年宏观信心指数为49.55，相对去年提升了8.79，其中超过七成的商业地产经理人预计未来营商环境将有所改善，逾六成对于未来促消费政策效果表示有所期待。
运营信心指数：运营信心指数为73.28，相对去年提高了21.11，是四个指数中增幅最大的指标，六成商业地产经理人认为疫情对于客流量的影响将小于往年，近七成商业地产经理人预计2023年营业额将明显增长。
投资信心指数：投资信心指数为48.42，较去年回落了1.33。其中36%的商业品牌经理人预计2023年拓店节奏将会放缓，不同品牌的拓店节奏较为分化，近七成的购物中心经理人预计商业资产价格不会增长。
权重赋值：市场的购买力预期是影响行业信心的首要因素，因此消费信心指数的权重最高；运营管理水平也是影响信心的重要因素，且正在呈现明显的分化，其权重位列第二；外部宏观形势也直接牵动行业的信心，其权重位列第三；投资信心建立在前三个信心指数之上，不可或缺，且对未来长期发展存在影响。
02
2023年消费信心预判
商业地产经理人中55.28%对于2023年的消费信心表示趋于谨慎，28.15%的商业地产经理人对于2023年的消费信心表示趋于乐观，7.91%的商业地产经理人对消费者信心表示趋于悲观。
03
2023年疫情对于客流的影响预判
商业地产经理人中47.59%预计2023年疫情对于线下商业客流的影响会小于2022年，认为疫情对客流影响的程度较2022年明显减少。
04
2023年营商环境的变化预判
58.4%的商业地产经理人认为2023年营商环境会有改善，认为营商环境会明显改善的占比为9.51%，15.6%的商业地产经理人预计营商环境会趋于困难。
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