而再之前2021年底的调查结果，是基于当时良好的疫情防控和经济运行情况，彼时奥密克戎和美联储加息这些重大不确定因素也尚未爆发，因此这一数据上的落差并不能简单解读为今年商业地产投资将会遇冷。
恰恰相反，我认为尽管短期内因疫情感染人数和假期关系，投资者会存在一定的观望心态，但防疫优化以及2023年中国经济领先于全球主要经济体的复苏，将大幅度提升投资者的信心。
从城市选择上，上海、北京和深圳是2023年国内商业地产投资最受关注的城市，上海进入了亚太区商业地产跨境投资前十目的地榜单，这显现出外资对中国经济和商业地产投资前景的乐观预期。
观点新媒体：市场的信心会如何进行恢复，何时可以恢复？最新提出可能还要不断地降低首付等，这对于房地产消费端是不是有一些很好的作用？
李凌：去年年底，监管层从信贷、债券、股权等多个渠道支持房地产融资，政策信号非常明确清晰。
从去年三季度开始，市场稳定逐步趋稳，很多传统房企都开始恢复信心。
无论从哪个维度来看，现在对房企来说，是一个向内重塑、向外探索的好时机，利用好这一段时间和空间辗转腾挪、自我整理、自我升级，才能在未来一两年打一场漂亮的“翻身仗”。
我们的预判是，未来6到8个月，政策还会往进一步提升市场信心、繁荣市场活跃度的方向倾斜。
观点新媒体：现在住房租赁市场，从万科泊寓、龙湖冠寓模式来看，未来是不是还必须要有金融的手段变现，同时也可以有更多盈利空间？
李凌：万科不仅做了公寓尝试，还做了工业地产，做了仓储、冷链等等，企业的战略、经营模式和这个团队的基因、核心能力是很有关系的。
例如有一家专门做长租公寓投资的品牌，主要集中在上海，目前有十多个项目，每个项目最低年收益率都有7%以上。
这个专门做长租公寓的投资平台也不是第一个项目就能做到这样的收益率，但如果和万科PK房地产开发，肯定不具备优势。他们入局长租板块时，也走了很多弯路。积累了大量经验后，才打造出特别适合这个赛道的团队。
以前大家看到国家对长租公寓、租赁公寓的拿地、R4用地都有很多要求，国企或者是国内大开发商才有资质，外资、小的民企参与进去的难度比较高。
但现在，政策已经在逐步放开，如果想把长租公寓做成一项社会性事业，就一定会让社会力量更多地参与进来，只有这种参与才能发展、做大，才能尽快成为一个能够有机增长的市场，不仅能在短时间内提升规模，还能在竞争中做出品质。
观点新媒体：去年12月初，证监会表示要继续推动REITs向长租房和商业不动产领域继续扩容，您觉得REITs底层资产继续扩容到这些领域的必要条件有哪些？对相关的企业有哪些机遇和挑战？
李凌：我们的REITs一开始是针对国企、央企做得比较好的成熟产业地产项目，但现在REITs已经扩容到长租公寓领域了。产业地产的规模是比较有限的，而中国这么大的租房需求要解决，REITs底层资产扩容的时候，优先把租赁住宅放进来是必然的，而且会扩大租赁住宅在这里面的占比，这是勿庸置疑的。
从长租公寓的资产特性而言，非常符合REITs这样一个金融产品的诉求，长期、可持续营运，未来市场需求比较明确，租金上涨预期也比较明确，尤其是高品质项目。
据了解，目前沪深交易所公募REITs储备项目大概200多个，与此同时各省市还在不断推动辖区内公募REITs项目的储备，所以我们认为从项目发行、金融市场承接能力，REITs市场扩容的预期是明确的，但过程一定是渐进的，包括商办资产的纳入也需要一个合适的时机。
观点新媒体：世邦魏理仕重点是在商业地产方面服务，但也有物流地产板块，这部分的趋势您觉得接下来会怎么样？
李凌：从国内情况看，真正高标的物流仓储、冷链冷库，还有高标的智能化厂房，中国现在的存量已经不会比美国少。但是在高标准物业的市场化大宗投资交易上，跟美国的差距还是比较大的。
但是，差距也意味着市场潜力和资产价格的增长空间。未来一年，不管是高品质的物流仓，还是冷链、生命科学园区、高智能的生产厂房，我们相信会有更多资金会持续不断涌入。
如果说，2022年一些项目研判和推进遇到一些阻滞，那今年这些投资意向和需求释放肯定会显现出来。
观点新媒体：与国外成熟市场相比，我们的差距在哪里？或者我们现在在哪个阶段？
李凌：今天中国的商业地产仍然处在发展前期，但是已经很接近成熟期。
其实我们今天走过很多的路，包括一些项目、市场出现的问题，国外很多市场也都经历过，但在中国这样一个特定市场下，很多事情，不管是甜的还是苦的，从量级上都被无限放大了，放大之后大家会觉得好像很不一样。但是透过现象看本质，规律还是一样的。
商业地产和住宅地产是完全不同的两个领域，但在中国的实际情况下，不少国内开发商在投资商业地产时还会延用住宅开发的逻辑，把商业地产项目想成了住宅地产，进行高周转操作。
但是他们忘了一件事情，在一个积极向好的市场里，大家对住宅是有信心、有需求的，只要把房子盖好，客户买单之后就可以用了。
而商业地产盖好之后，游戏才刚刚开始。哪怕是业内知名的开发商，他们的项目建好就面临着招商问题。如果在大城市开业率达不到85%、90%以上，那么这个商场基本上是失败的。
开业之后也不是万事大吉，每年都要对项目进行重新定位，这是不断循环往复的过程。为什么做商业地产经验丰富的开发商把商场和综合体盖好后不是马上卖，而是运营一段时间再卖，是因为要把收益和现金流做出来。
说到新一轮周期，过去这几年确确实实很多地方发生了过度投资的情况，尤其是二三线城市，大家都去建综合体项目。是不是每个城市或者每个区域都有这样的需求呢？肯定不是。但市场有自己的修复能力、调整能力。
这个市场何时会走向成熟呢？我们和一些东南亚、印度、欧洲国家不太一样的地方在于，不管是从开发端、营运端、招商还是综合管理，做得最好的不仅仅是外资，事实上有很多国内综合开发营运商的产品以及业绩，都超过了外资开发商。
市场成熟就是要百花齐放，当国内本土机构或者开发商、投资者互相学习、互相竞争时，就可以推动市场不断繁荣和发展。
综合来讲，我们认为除了周期性增长机会，中国商业地产市场处在一个起步往成熟发展的阶段，我们还存在一些成熟市场不具备的结构性机会。
中国从改革开放之后开始向发达市场学习，逐步发展到今天，我们今天的市场已经完全不可同日而语，已经形成自己的特点了。
观点新媒体：展望2023，您想用什么话开篇？或者想给业内说些什么？
李凌：大家都经历了非常不一样的2022年，2022年的收官也算是2023年的重新启航，希望大家对行业、对市场持续保持信心。
世邦魏理仕团队也将在新的一年筹谋布局、积极努力，为市场的繁荣和进一步发展贡献我们自己的力量。
来源：观点网 赵焓璐
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