来源：观点网 赵焓璐
回看2022年，受到疫情、国际形势等多重因素影响，中国经济下行压力增大，商业地产市场及国内外投资者的信心均受到一定程度的冲击，而房地产开发又遭遇深度调整期，整个行业的发展遇到了不小的阻力。
但新旧岁之交，一系列政策陆续出台，行业也随之吃下了一颗“定心丸”。2023年，房地产投资市场将如何发展，中国商业地产行业又将迎来怎样的图景？观点新媒体对话世邦魏理仕中国区总裁李凌，以其多年专注中国商业地产行业的视角和经验，对2023年的投资环境、中国商业地产的发展面貌进行了深度剖析。
作为全球性的商业地产专业服务机构，CBRE世邦魏理仕中国在2022年也经历了不平凡的一年。面对市场的深度调整期，从最初的诸多业务停滞，到最后取得超预期的成绩，公司团队在短时间内经历了变化、调整，及至蜕变。站在岁末年初的交界点，一系列积极的信号让李凌对2023年的中国市场和行业前景充满了信心和期待。
这份信心绝不是空穴来风，在深入研判市场后，李凌总结了积极转变的原因：“去年12月初新十条发布之后，疫情防控措施加速优化，加之房地产、平台经济等行业支持政策接连出台，都对商业地产的表现带来积极影响。”
另一方面，根据第三方机构统计，目前亚太区房地产私募基金的“干火药”，即可投资资金高达650亿美元，仍然处在历史高位，“预计2023年二季度后，我们会看到外资大宗交易的活跃度逐步提升。”
2023年行业关键词：转折、机遇、信心
尽管宏观经济和市场依然具有很大的不确定性，但值得注意的是，市场投资价值开始显现，投资机会正在增多。在李凌看来，没有完美的政策，也没有完美的市场，但是逐步回归正常生产生活的脚步势不可挡。当经济活动中的相关要素、机构不断聚合、发力，商办大宗交易市场也将逐步迎来春天。
1月5日，世邦魏理仕投资及资本市场部作为卖方独家代理，助力铁狮门、上海城投并协助凯德投资及大家投控进行人民币基金募集，最终协助买卖双方完成杨浦区标杆商务园区项目尚浦中心F3交易。此次交易历时两年，在多变的市场环境下，世邦魏理仕携手买卖双方，积极克服市场不确定性，最终顺利达成合作，重塑行业信心。
年初的“开门红”，让李凌对2023年有了更具底气的预测，“2023年对于中国房地产投资市场来说，是打翻身仗、迎接转折的一年。”
提及具体的市场走向，李凌有自己的洞察：“房地产市场有周期，价格肯定有波动，收益也肯定有波动，但是房地产是金融资产的压舱石，优质地段、优越品质的房地产资产具备穿越周期的价值，我们要身在低谷，心有高峰。”
2022年初世邦魏理仕发布的《中国2022年投资者意向调查》报告显示，投资者对中国内地商业地产的长期信心增强，购置和出售意愿增强，彼时世邦魏理仕预计，2022年中国内地商业地产大宗交易额预计增长10%到15%，有望突破3000亿元。
虽然从实际看，疫情爆发对交易推进和资产价格的干扰较大，商业地产大宗交易额实际录得2200亿元，同比下滑了22%。但从最新的情况看，国家出台了一系列构建新的房地产体系的相关政策，因此在未来市场环境下，这种干扰会逐步消退。
“从2022年三季度至今，市场稳定了很多，许多传统房企都在恢复信心、回归正轨。在未来的6到8个月，政策端会进一步提升市场信心、繁荣市场活跃度。”李凌指出，现在对房企来说，是一个向内重塑、向外探索的好时机，利用好这一段时间和空间辗转腾挪、自我整理、自我升级，才能在未来一两年打一场漂亮的“翻身仗”。
当提及当下中国房地产行业发展形势的问题时，李凌也给出了较为积极的答案。
中国商业地产：接近成熟、未来可期
“今天中国商业地产仍然处在发展前期，但是已经很接近成熟期。”
深耕行业多年，李凌对当下中国商业地产市场有着确定性的见解：“我们（中国）走过很多路，在项目、市场上所经历的问题，其实国外很多市场都经历过，透过现象看本质，市场规律还是相似的。”
举例来说，李凌指出，商业地产和住宅地产其实是完全不同的两个领域，但在中国的实际情况下，不少国内开发商在投资商业地产时，仍会延用住宅开发的逻辑：在高信心、高需求的市场环境中，进行高周转的操作。本质上来说，住宅项目建成后交付客户就完成了价值构建和变现；但是商业地产项目却是完全不同的“玩法”。
以商场项目为例，建成之时也是开启招商和长期资管运营挑战之时，“游戏才刚刚开始”，此后每年商场项目运营方都要对项目进行定位和调整，这是一个循环往复的过程。
同时，从细分领域的不断涌现也能看出中国商业地产市场正走向成熟的端倪。例如生命科学、长租公寓等新的板块动能在不断积聚。即便在2022年，长租公寓全年大宗交易额超过了70亿元，逆市增长超过100%。
除长租公寓外，科技园区、冷链物流等结构性投资也比较火热。中国房地产市场发展到现在这个阶段，在看整体趋势的同时，也需要注意细分领域的差异，这是一个市场开始成熟的标志。
通过境内外对比，李凌指出，从物流仓储、冷链冷库，还有高标厂房来看，中国当前存量不比美国少，但是在高标准物业的市场化大宗投资交易上跟美国的差距还是比较大。“未来一年，不管是高品质的高标物流仓，还是冷链、生命科学园区、高智能的生产厂房，相信会有更多资金持续不断涌入，投资意向和需求释放肯定会显现出来。”差距也意味着市场潜力和资产价格的增长空间。
此外，李凌还特别提到了商办物业的投资窗口：“商办物业投资板块在过去两年比较冷，成交不是特别活跃，但我们预判在2023年会迎来一个周期性窗口。”
“我们还存在一些成熟市场不具备的结构性机会。”李凌坦言，今天中国市场完全不可同日而语，已经逐渐发展出自己的特点。
这些差异和特性在李凌看来，都是一个市场从发轫到成熟过程中的必经之路，“市场有自己的修复能力、调整能力”，而中国市场何时走向成熟呢？
“市场成熟就是要百花齐放，当国内本土机构或者开发商、投资者互相学习、互相竞争时，就可以推动市场不断繁荣和发展。”
经过几年的市场调整之后，中国的商业地产资产价格已经具备了相当强的吸引力，而防疫措施的优化和经济复苏将把这种吸引力转化成投资者的信心。
李凌总结指出，当下外资对中国经济和商业地产投资前景的预期正在转向乐观，尤其在今天的经营环境下，投资者以前瞻性的眼光和逻辑判断出发，相信会对中国市场投以极大的期望和信心，可以说，中国商业地产行业未来可期。
以下为观点新媒体对CBRE世邦魏理仕中国区总裁李凌先生的采访实录（节选）：
观点新媒体：您怎么看待国内的经济恢复问题？对2023年中国经济与房地产、商业资产方面，有哪些判断和预测？
李凌：疫情政策放开以后，过去一两个月的情况可以用“急剧变化”来形容，随着疫情防控措施的阶段性变化，世邦魏理仕也对2022年营收的预算目标做出了多次调整，最后几十天可以说是如火如荼。
近期，我们发了公告，世邦魏理仕协助铁狮门完成上海杨浦尚浦领世项目的出售，收购方是凯德，项目对价76亿，这只是我们过去一个多月内完成的多个交易中的一笔。
这一个多月的时间，原来以为2022年底前来不及完成的事情，最后都完成了，我们的团队取得了超预期的可喜成绩。
纵观2022年全年，商业地产大宗交易额录得2200亿元，同比下滑了22%。这一量级的数据很能说明问题，而细分来看，其中生命科学、长租公寓等新的板块动能还在不断地积聚。
在去年的市场情况下，长租公寓全年大宗交易额超过了70亿元，相对其它板块而言，逆市增长超过100%。
对于2023年的市场前进，结合我们的实践和洞察，可以预判的第一点是：预计在新的一年，全年大宗交易额有望同比增长15%。在去年这样的市场里，各类资产价格波动很大，我们相信未来大家对于价格趋势的判断会更加明朗。
第二，商办物业投资在过去两年是比较冷的一个板块，成交不是特别活跃，但是在2023年会迎来一个周期性窗口，而且长租公寓、科技园区、冷链物流等结构性投资近年比较热，我们认为前景非常广阔。
2023年必将是房地产投资市场迎来转折的年份。经过几年的市场调整之后，中国的商业地产资产价格已经具备了相当强的吸引力，而防疫措施的优化和经济复苏将把这种吸引力转化成投资者的信心。目前国内的低利率水平也创造了良好的投融资环境。
观点新媒体：国外投资者对中国资产的态度，会用哪些指标来衡量？除了上海，还有哪些城市比较受国外投资者的青睐？
李凌：世邦魏理仕每年都会对商业地产投资者进行一次问卷调查，从而更好地了解投资者在新一年的投资意向和策略。最新一次调查是去年11月至12月初完成，有超过200位关注中国市场的商业地产投资者参与，相信调查结果对判断今年商业地产投资市场具有参考意义。
调查结果显示，34%投资者计划在今年加大国内商业地产的投资力度。单从数值上看，投资者的意向对比去年（59%）有较明显回落。但需要注意的是，问卷截止时防疫优化新十条尚未出台，因此后续还存在着较大的变动因素。
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