社区商业地产走在了向死而生的十字路口。
一方面，传统社区商业面临客流量下降、关店、倒闭的寒冬；
另一方面，以小米零售体验店、盒马鲜生为代表的线下新零售品牌又开花结果，“三公里生活圈”“半小时直送”“线上线下联动购物”的新概念席卷而来……
有观点认为，传统大型的商业地产将逐渐走向没落，而社区商业地产将成为商业地产发展的新方向。
2018年3月，新城、印力、恒大、碧桂园、融创、世茂等13家商业地产公司就与盒马签订了“新零售”战略合作协议；4月，碧桂园和苏宁控股签订协议，预计今年内将有600家苏宁小店、苏宁直营店入驻碧桂园；上周，华润与京东宣布，华润万家在杭州及南京的大卖场业态将入驻京东到家……
新零售这一概念的提出和风行，对过去处于尴尬地位的社区商业地产其实是一项重大利好。
脱胎于互联网、在线上线下都蓬勃发展的“新零售”，在给传统社区商业地产带来流量和生机的同时，还能从协同网上网下消费、对接商家和消费者需求、提升店面空间利用效率三方面解决过去社区商业中存在的痛点和顽疾，给传统社区商业地产的整合运营带来新方向。
01
差点杀死社区商业的电商
为啥又要拉实体店一把？
作为小区配套的社区商业，从诞生之日起就有自己的硬伤。因为电商的冲击，走向关店、倒闭也就不足为怪。但现在最新的趋势是，社区商业沟通实体店和互联网，很有可能弥补之前的弱点，产生1+1>2的效果！
-1- 社区商业地产本来就有先天不足
过去开发商新建一处小区，因为卖房才是他们利润来源的大头，对于底层商铺就是一卖了事，交由小商贩自己去打理。可是小商贩们缺乏对商铺统一经营的能力，也缺乏具体应该怎么做的指导，长期以来商业地产应该怎么盈利、怎么长远发展，一直都在摸索徘徊，定位不明。
过去，线下实体店租金高昂，货物经过层层分销、再加上店面租金、人力成本的叠加，导致实体店的经营成本居高不下。一家线下实体店服务的对象可能只是一家小区、一个社区，居民只有到店才能购物。因为每日来到店面的顾客数量是一定的，所以社区实体店的产品种类也不见得丰富，为维持不亏本的状态，社区商业实体店就不得不在一边坚持商品数量的单一，一边保持着较高售价。
因为网购可以满足消费者购物的大部分需求，都可以在互联网上实现，所以当消费者越来越多地走入线上时，线下的店面就纷纷关门了。据不完全统计，2018年年初，北京北辰购物中心亚运村对外宣布正式停业；华堂、百盛、崇光相继撤柜撤店，至少有45家百货门店在2017年关门歇业。
-2- 电商有先天优势，一度让社区商业出现关店潮
消费者选择线上交易，是因为买卖双方能够在仓储、店面、物流、人力等环节都可以节约大量成本，将线下购物的差价节省出来。足不出户，依靠物流就能购买全国的商品，也成了消费者们爱在网上购物的动力。当越来越多人群都纷纷选择线上支付购物后，线下实体店的流量就更少了。社区商业关门、倒闭的情况也不足为奇。
德勤全球发布的《2017全球零售力量》报告显示，中国实体零售商销售额从2014年起便出现大幅下滑，关店潮席卷各地。尤其是百货和鞋类商品，在2001至2013年间下跌35%。
-3- 未来：底商电商共同发展
随着电商参与人群的覆盖面更广，消费人群和消费习惯也逐渐趋于稳定，线上店面需要获取一个新用户，需要付出的成本变得越来越高，线上商铺过去因店面租金、分销商、人力而降低的成本也因流量成本、交易规模的扩大而上升。
当这些成本叠加在商品中后，消费者发现，大部分情况下，商品在线上和线下的售价相差不大了——有的线下店面甚至还比网购要便宜！
同时，消费者对便捷生活的要求越来越高，社区商业地产在不断整合后，接近消费者、所见即所得、售后服务完善的优势就又显现了出来。
互联网企业也开始将触手伸向线下，布局“新零售”。阿里收购银泰、开盒马鲜生；腾讯入股永辉、开超级物种；小米布局线下体验店；京东开线下便利店……
电商不断向线下布局新零售，给传统商业地产的发展提供了很好的新思路。
02
线上线下融合之后
位置不好的线下门店也被激活
坪效比大幅度提升
传统电商发力线下新零售，在社区商业地产的领域内，大都满足社区的生活需求，专注于生鲜、电子产品等高速流转、单价高产品的售卖。与传统商业地产最大的不同在于，新零售里，互联网即时通信的特点可以让店面的坪效比大大提升。
-1- 线下强体验、门店背书、支付引导将线下引到线上
以小米体验店为例，它的一个特点就是产品价格与线上价格相同。小米董事长雷军还多次透露，小米的线下店与其它的零售店面不同，坪效比全球第二（仅次于苹果），相当于同行的20-50倍。据明源君观察，消费者来到体验店中，体验新产品，满意了可以马上下单拿走。回到家中，还能在网上继续购物，享受小米的送货服务。
而在阿里巴巴的盒马鲜生体验店中，消费者在店内购物时，需要下载“盒马鲜生”APP，在手机上实现结算、付款的功能。在消费者走出店面后，只要周围三公里内还有盒马鲜生，就能通过APP实现线上点单，等待送货的服务。
不管是小米、盒马，还是腾讯、京东，新零售在开设线下店面时，都会在线上开展相应服务：每一件线下可以看到的商品，都能在线上买到。
通过线下强体验、门店背书、支付引导将线下引到线上，盒马鲜生上海金桥店日均线上订单达到了4000单，线上占比约66%，初步估计年坪效能达到3.24万元/平米，是传统超市企业的3倍左右。
以实体店为基点，新零售门店在注重实地购物体验的同时，也尽可能覆盖周围“此时此刻并不在店面里”的人群。
消费者不在店面中，也能实现购物的需求、享受便捷的配送服务时，店面就不再是仅仅是店面，而是撬动周边购物需求的杠杆。
-2- “三公里生活圈”、“30分钟配送”，照顾到所有人的耐心
便捷的物流配送是“新零售”店面的存在关键。商家不约而同将“三公里、30分钟配送”定为店面选址标准，究其原因，就是物理范围1-3公里内的区域化经营可以让经营者提供满足消费者理想生活需求的服务；3公里和30分钟生活圈，正好可以覆盖一个大规模的生活社区。而30分钟的配送时间，正好处于人们等待日常生活用品的耐心时间中。
只要能够将一定距离范围内的人群覆盖到，新零售店面具体在什么位置，并没有这么重要。这些能够吸引巨大流量的店面，设置到一个本来不那么繁华的地段，反而能够带动该地区人口的聚集的消费。我们观察到，一些本来因为人流量不足而倒闭、空置的商场，在引进新零售店面后，反而带动了附近居民的活跃度。
-3- “更便捷”是社区商业对抗纯电商的杀手锏
曾有研究发现，当线下实体门店的便利程度不高时，消费者就更有可能在网上购物。所以社区商业地产在运营中，就容易陷入“生活不够便捷-店面人群越来越小-纷纷关店-周边配套不完善-住房入住率不高”的恶性循环。而采用新零售企业“线上线下融合、让居民生活更便捷”的思维方式和管理模式去运营社区商业地产，发挥线上的抓手作用，线下店面也就不再仅仅是店面，而可以通向社区生活的方方面面。
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