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3、风险对冲：购物中心价值稳定的最佳保障
从另外一个方面讲，作为购物中心的主力店，超市业态仍然是购物中心业绩和价值的保障，尤其在经济下滑或不景气阶段抗风险能力更为突出。
透过上图，猫头鹰研究所发现，美国超市类业态的销售额自从2005年起就超越了其他零售部分。
而且在经济衰退期间，超市类业态用了不到两年就持续恢复盈利，表现稳定。而其他的业态，例如电子产品和运动器材自从2008年起就没有完全恢复实力，当然，百货业态就彻底一路下滑了。
稳定增长的店铺能够带来良好的现金流预期，也保持了较高的坪效和楼层出租率。
因此，购物中心机构投资者或者REITs对超市业态也是情有独钟。
而且信托基金的存续期是很长的，必须其考虑长期投资的状态，这也是它对这些持久和低风险的生鲜和食品类超市情有独钟的另一方面的原因。
通过对美国购物中心房地产信徒基金（REITs）的近年业绩表现观察，发现超市类业态的高质量信托基金表现良好。
根据回报率，去年有超市零售商入驻的商场增值了大约2%~5%。高端和低端购物中心，尤其是没有生鲜食品零售商的，回报率升高而估值下降了10%~20%。购物中心信托基金资产净值将会降低5%~15%, 因此这些信托基金是17年第三季度的净卖方。
4、新一轮竞争：顺互联网者昌？
在考虑将超市引入购物中心时，品牌商的实力是至关重要的。
受到资本亲睐、有更强运营能力的品牌将在购物中心的选择上拥有更大竞争力，而且购物中心也更愿意引入此类品牌，毕竟一个优质的超市品牌可以通过降低预期资本化率为提升购物中心价值。
这必然导致超市行业的大洗牌，未能归顺到互联网战队中的品牌商可能会面临更大的增长压力。
德克萨斯州休斯敦的韦斯特切斯购物中心的重建是一个很好的案例，通过替换一家优质的超市品牌来替代表现不佳的原商户。
这家购物中心由Weingarten Realty Investors（纽约证券交易所代码：WRI）持有并重新开发，该物业周边拥有高品质的家庭人口，三英里的人口密度超过19万，平均三英里人均家庭收入接近83,000美元。而REITs所持有的购物中心内超市品牌覆盖的平均人口密度为12.5万，平均收入为70,700美元。
该中心最初引入的是休斯顿的超市Randalls，高峰时的销售额曾达到500美元/平方英尺。1999年，Safeway收购了Randalls，成为休斯顿第二大杂货商，市场份额达到20％。但自Safeway收购以来，Randalls已经下降到休斯顿杂货商排名第五，这使得Safeway也不愿再投资它了。
然而，鉴于该地点非常优越，最终WRI能够以比Randalls高出45％的租金重新出租给Whole Foods Market。
2016年Whole Foods预计将实现每平方英尺700美元的销售额和双倍的人流量。由于租约到期，现在预计小型商店的租金将上涨超过20％。
WRI认为，它们将创造1000万美元的净资产价值（或净资产值），比开发前估值增加约17％。
（来源：商业与地产 文/猫头鹰研究所） 共2页 上一页 [1] [2] 消费者沉浸式体验空间将全面取代传统购物中心？ 传华润置地收购天津银河国际购物中心 官方未回应 天虹华中区又一项目余干天虹购物中心开业 西西弗书店银川首店进驻北京华联悦海新天地购物中心 购物中心办活动是触达消费者最短途径 但升级受阻 搜索更多: 购物中心 |
