图6：上海购物中心协会2006到2017年的综合图表
从这个图表中你可以追踪上海购物中心从2006年到2017年间的数据。你可以得出以下几点明显的结论：
1. 销售额变化比和面积变化比
图7：2006-2017年上海购物中心销售额和面积的增长变化
上海购物中心的销售额增长已经从2015年开始变为个位数的增长，而购物中心的面积增长从2013起就开始快于销售额的增长并且再也没有掉下来过。到2017年，你无论是根据《报告》中对于2017年1600亿元的销售额预测，还是根据上海购物中心协会基于2016年1500亿销售额和近年几乎与上海社会零售总额保持同步的上海购物中心销售增长率计算，2017年的1600亿元销售额是一个目前大家可以认同的数据。这样到了2017年年底，销售额的增长仅为7%，而上海购物中心的建筑面积的增长将高达26%。这其实已经给我们提出了一个非常严峻的问题和挑战。上海是不是还应该以这样的速度建设开发购物中心?
2.上海购物中心的单店年均销售额
图8：2006-2017年上海购物中心单店年均销售额
上海购物中心的面积增长和个数保持着一致的线性关系，而每一个单体购物中心的建筑规模约为7.3万平方米。如果你从单体购物中心的年平均销售额来看，2017年的单店销售额将回落到11年前。对于一个高速发展的市场，如果你的销售额还停留在10年前，考虑到这些年的GDP、CPI和可支配收入增长等因数，你的购物中心不但是停止了成长而且就是衰退了。而且考虑到上海还有十多家业绩超过30亿元销售额的购物中心，这种赢者通吃的现象会对其余大多数的购物中心造成更大的经营压力。
我这里附上澳大利亚URBIS公司对澳大利亚市场的一个24年的跟踪数据：
图9a：澳大利亚区域型和次区域型购物中心的面积变化(1992-2016)
图中第一行澳大利亚区域型购物中心的单体面积从1992年的45300平方米变成了2016年的88700平方米，24年面积增长95%，接近一倍。第二行的次区域型购物中心面积从1992年的17700平方米变为了2016年的28200平方米，24年面积增长59%。
图9b:澳大利亚区域型购物中心和次区域型购物中心的单店销售额(1992-2016)
图中第一行显示区域型购物中心的单店销售额从1992年的1.87亿澳元变为了2016年的5.55亿澳元，增长296%。结合图a比较，同期面积的增长仅为一倍，而销售额的增长为三倍。同样次区域型购物中心的单店销售额也增加了251%，而面积的增长仅为59%。
通过这两张图的比较，可以理解如果销售额的增长低于面积和规模的增长，则这个购物中心市场一定是不可持续的。我在呼吁政府规划部门应该与时俱进地开发购物中心时也说过这个道理。但是我们急功近利的行业根本不为所动，也确实有一批连购物中心和商业综合体都没有搞清楚是什么的企业还在贸然和盲目地跟进。
图10：2006-2017年上海购物中心的每平方米年均销售额
上海购物中心2017年每平方米的销售额也将从2012年最高的每平米1.46万元跌回到10年前的9000元上下的水平。
我附上澳大利亚西田Scentre Group 20年的每平方米的销售额，你可以看到即使在澳大利亚如此发达成熟的市场，其每平米销售额的走势依然是明显上涨的。所以与我们上海购物中心10年间的单位销售额轨迹相比，我们的情况确实是很严峻了。上海作为一个过去20年经济一直保持高速发展的地区其购物中心销售额的抛物线走势和澳大利亚作为一个成熟市场稳步提升的销售额走势难道不应该引起我们的重视和反思吗?
图11：西田Scentre20年每平米的销售增长
综上所述，上海购物中心的销售增长已经显然跟不上规模的增长。这种无序的放量对销售额的稀释作用日益明显。应该引起从政府规划部门到购物中心投资营运管理企业的重视。所以是时候给上海购物中心敲响警钟了。
百货与购物中心的情况也是一样，大家都会很容易地把百货关店归咎于电商冲击，其实中国的百货就是一个准购物中心，而没有空间和租户直接经营优势的百货在购物中心如此泛滥的供给中所受到的冲击更是首当其冲。但我要强调一点的是，即使在今天，上海百货的销售额仍可以做到比上海的购物中心高出一倍。中国的零售发展依然是百货主导的市场，这也从另一个方面说明了上海包括国内购物中心的低效。澳大利亚购物中心的销售额会占到零售总额的一半以上，而上海这些年一直徘徊在13%到15%之间。也根本没有随着购物中心大规模的扩张，从而使购物中心的销售占比在零售总额中得到任何提高。从另一个方面凸显了上海购物中心的困境。
（来源：王玮_商业地产 作者：王玮）
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