近日，上海市商务发展研究中心(上海市商业信息中心)发布了一个名为《上海城市商业综合体发展情况报告(2016-2017)》。该报告提到，2016年年底，上海城市综合体达到189家，并预计到2017年年底，上海全市的城市商业综合体将达到230家……
当我刚得知上海居然有189个城市综合体的时候有点吃惊，但仔细一看，《报告》是把上海所有的购物中心都统称为“商业综合体”了，因为提及的数量和我们所知道的上海购物中心的数量几乎一致，这就造成了混淆。《报告》不仅曲解了购物中心的定义，而且矛盾的数据分析也很容易引导错误的分析结论，特别是《报告》对上海购物中心的可持续发展已经遇到的严峻挑战完全视而不见。
我首先从基本概念的澄清入手，然后对《报告》中的数据进行剖析，这样就可以在对购物中心定义和本质有正确认知的基础上，再综合对比上海购物中心协会历年报告的数据分析，认清和把握上海购物中心行业的实际情况。
一、关于商业综合体概念的澄清
商业综合体是购物中心综合其他功能性用途的建筑——比如酒店、办公、会展或者公寓等——所形成的建筑混合体。关于商业综合体，英语中很早就有一个标准的词汇即Mixed Use Shopping Centre，直译为混合用途的购物中心，就是指购物中心综合酒店或办公的建筑混合体。我个人也很喜欢我们中文的翻译——商业综合体。听上去就好听，也体现了商业(购物中心)综合其他功能建筑的含义。商业一词本来也就包括了零售、酒店和办公等，这也是我们所说的商业地产所包括的内容。如果仅仅谈购物中心的话，那就是零售地产的范畴了。
为帮助大家更好地理解商业综合体的定义和本质，我需要把购物中心和百货的本质再讲一下：
购物中心和百货的本质区别
(图1：购物中心和百货的本质区别)
购物中心是实施统一管理、分散经营的商业集合体，而百货就是自行管理和经营的商业集成商。购物中心是做场，百货是做商。在国内，判断一个建筑盒子到底是百货还是购物中心，最直接的方法就是看这个商业建筑能否开具零售终端的发票，即租户名下的发票。如果开不出零售终端租户的发票，就是百货，而能够开出零售终端发票的就是购物中心。最直接的例子就是上海第一八佰伴和上海正大广场。
在过去的数十年里，全球趋势是购物中心百货化，百货公司购物中心化。购物中心引入保底加扣点的收租模式，而且公共区域的边界变得越来越模糊都是受百货的影响，而百货引入餐饮休闲业态则是向购物中心学习的结果。上海第一八佰伴就是一个典型的购物中心化的百货，因为实行自行管理和自行经营的体系并没有改变并且开不出零售终端发票，与正大广场的只是做场而由零售租户直接经营的模式具有本质的不同。所以上海第一八佰伴其本质还是一个百货。
有一点需要指出的是，中国的百货实行的是联营制，即它也是通过铺位招募零售商家实行保底加扣点的经营方式，所以从某种意义上也可以把中国的百货称为准购物中心，但其本质毕竟不是一个专注做场而不介入零售经营的购物中心。(目前国内的许多统计也把这类百货型的购物中心纳入购物中心的统计范围)。
说到这里，你就明白了正大广场是一个典型的购物中心，但不是商业综合体，因为在正大广场的建筑里没有综合任何的办公场所或酒店。
(图2：上海正大广场)
上海八佰伴也不是一个商业综合体，因为其建筑虽然复合了一个办公塔楼，由于它的商业裙楼不是严格意义上的购物中心，所以行业里一般也没有人会说八佰伴是商业综合体的(上海商业信息中心的《报告》除外)。
(图3：第一八佰伴)
上海的IFC就是一个标准的商业综合体，因为IFC购物中心综合了办公和酒店建筑。IFC的办公人群为裙楼商场提供了大量的日间人流，整个停车位的错时分享也极大地提升了IFC停车位的使用效率。酒店更是为商场提供了7天24个小时不间断的人流。IFC很好地发挥了商业综合体的协同作用。
(图4：上海IFC)
所以商业综合体的核心必须是购物中心。如果按照《报告》的逻辑，所有包含各类吃穿用业态的盒子就是综合体的话，那么1834年成立并且开创了一站式购物先河的英国哈罗德百货公司从她诞生的那天起就是商业综合体了。哈罗德的规模也是10万平方米以上的，但是由于哈罗德是所出售的所有品类商品的持有者，完全是自己经营零售，所以一直到现在，国际上没有人会说哈罗德是购物中心，当然更不是什么商业综合体了。
(图5：哈罗德百货)
二.关于《报告》引用数据的剖析和对上海购物中心市场情况的再认识
因为《报告》里所指的商业综合体实际上都是购物中心，我就用其数据作一些延展分析。
《报告》提及2016年年底，上海共有189个商业综合体，我就按189个购物中心理解，相信《报告》里应该也没有包括综合体当中办公和酒店的收入部分，因为《报告》就是把商业综合体都认为是单纯的购物中心的。由此总建筑面积1376万平米也就是指单纯的上海购物中心的面积。《报告》也提到了2016年的销售总规模为1360亿元人民币。
首先我们可以从这三个数据得知2个结论：
1. 上海购物中心的平均单店年度销售额为7.19亿元。即：(1360亿元/189个=7.19亿)
2. 上海购物中心每平方米的平均年度销售额为9900元。即：(1360亿元/1376万平米=9900元)
《报告》提到了上海新增商业面积的增速。2015年上海的购物中心数量为151个。2016年新增购物中心数量为38个，新增商业面积为271万平方米。同比增长24.6%。根据已经可以掌握的数据，2017年上海还将新开购物中心41个，新增购物中心建筑面积360万平方米。数量达到空前的230个，而建筑规模将达到1736万平方米。
报告中提到，上海购物中心的平均销售额为49.1元/平方米/天。若以49.1× 365天，则每平方米的年度销售额为1.79万元。这显然不符合实际情况，也和《报告》所引述的数据矛盾。比如根据报告数据很容易得出的上海每平方米的购物中心的平均年度销售额仅为0.99万元。我尝试用0.99/1.79,则得到百分比55%。我可以推断报告是在用以55%的使用率得出的可租面积计算销售额。这样未尝不可以，但是《报告》中应该明确说明。不然很容易引起误导。
报告中提到的租金8.8元/平方米/天，如果折算到一年就是每平米的年租金达到3212元。如果用3212元×1376万平米，则上海购物中心总的租金收入将高达442亿元。你用442亿元除以1360亿元的总销售额，则租售比将达到32%。这显然是不可能的，该数据也大大偏离国际和国内行业的实际情况。我也尝试用同样的55%的使用率折算，即8.8元× 55% = 4.8元。即如果按建筑面积计算《报告》认为上海购物中心的租金可以达到4.8元/平方米/天。业内人士一看就很清楚，无论8.8元的可租面积还是4.8元的建筑面积租金都是比较离谱的。你可以想象一下如果用报告的日租金8.8元除以报告的49.1的日销售额，则租售比可以高达18%。你说上海购物中心的平均租售比要高于深圳万象城的14%的租售比，这可能吗?
我坚信用租售比10%推算更合理，而且这已经是一个非常乐观的估计了。上海购物中心总的租金收入不会超过销售额1360亿元的10%，即136亿元，这样换算后按建筑面积的租金就是每天每平米2.7元，(若用2.7/55%,则可租面积租金相当于4.90元/平方米/天)。和报告中的按55%的使用率推算的建筑面积的租金的4.8元数额几乎一致(8.8元×55%=4.84元)。由此我可以判断《报告》也许是把4.84元的可租面积当作建筑面积的租金来推断，由此得出了8.8元的每平米的日租金(4.84元/55%=8.8元)。我估计这个错误的计算也许是《报告》得出的对上海购物中心发展前景乐观的依据所在。毕竟租金要比实际情况几乎高出一倍啊。
《报告》在提到2016年上海购物中心建筑面积同比增长24.6%，位列历年增幅第一和2017年将新增360万平方米再创历史增速新高的同时，却忽略了上海购物中心销售额已经远远跟不上规模扩展，以及上海购物中心的年均销售额正在逐年显著下降的事实。
为了讲清楚这个重要问题，我拟引用上海购物中心协会历年的报告和数据追踪。
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