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二、交易标的
2010年以前，中国商业地产开发的产品里面比例最高是办公，与之相当的是综合性物业，混合型物业，还有大量的大批发市场，建材市场。2015年后，市场发生巨大变化，办公楼一枝独秀，零售量只占四分之一，混合物业和大型专业市场比例极小。背后的核心逻辑是三点：第一，收益率。在目前中国市场上，办公楼收益率依然是最高。第二，管理难度。办公楼管理难度比零售物业低很多，由此导致资本随着这个方向去发展。三是中国近几年第三产业发展迅猛，办公需求增大，同时办公兼具投资与自用双重作用。
三、交易主体
目前在中国商业地产大宗交易市场上，开发商占比不超过30%，保险公司、私募基金等各类金融机构占64%，已经成为中国商业地产大宗交易的主要角色。另外，按单个投资主体比较，开发商第一，其次是保险公司。2010年底，中国保监会印发关于《保险资金投资不动产暂行办法》的通知，2011年险资即通过各种渠道进入房地产。2012年下半年，出台《关于保险资金投资股权和不动产有关问题的通知》，进一步放宽了险资购买不动产的限制，因此2013年出现了大宗地产交易高峰。但按美国市场的比例，商业地产投资的8%来自保险公司，目前为止，中国不到1%，空间依然非常大。保险资金进入商业地产领域，有利于目前被明显低估的商业地产项目体现其应有价值，提升物业品质。同时，引导更多开发商从事优质商业地产项目的开发。排在第三位是私募基金，在2010年，中国的私募基金不到30亿元人民币，5年内增加了5倍。在美国、欧洲等发达市场，金融机构是商业地产交易市场上的主要参与者，中国也在朝这个方向发展。例如，2016年10月，李嘉诚抛售了浦东商办物业世纪广场，接盘的不是万达，不是恒隆，而是中国人寿。值得留意的是，公告明确指出，在交易完成时，长实将向和黄地产陆家嘴（世纪汇项目持有方）提供至少30亿元的境内融资，同时向买方提供110亿元的境外卖方融资，另外还将向和黄陆家嘴提供3亿元的运营资金贷款。
为什么会这样？因为商业地产有两个特点。第一，资金需求量大，一个综合体10万平米，至少15亿元以上投资；第二，投资周期长，商业地产不像住宅，两三年可以开盘销售掉。商业地产一般在8年－12年，资金沉淀量非常大，也非常长。因此，需要退出渠道。商业地产的金融功能非常明显，只有特大型开发商和金融机构有这样的能力，中小开发商在这个市场上已经基本出局。
此外，由于近年国内经济持续向好，且金融环境进一步宽松，内资投资机构兴起，逐步成为主要的收购方。不过，随着融资环境的收紧，这一趋势或将改变。
四、目标市场
与开发商不同，投资机构对于上海的信心远高于其他城市。源于城市能级的稀缺度以及良好的发展期望。其中上海与北京亦有明显差距，主要是上海是中国的金融中心，开放度更高。广州和成都有一定关注度，每年均有商业地产大宗交易发生。除广州和成都两个城市外，其他城市基本无交易发生，持有者很难通过整售进行退出。
总体来讲，影响中国商业物业大宗交易市场的主要因素是：政策（房地产及金融政策）、供求矛盾、不同区域经济发展水平和市场化程度。同时，由于中国经济发展水平的提高和产业结构的调整，交易主体和目标资产出现很大变化，这是最需要关注的发展趋势。
（来源：地产杂志） 共2页 上一页 [1] [2] 卖家具的跑去盖楼 宜家“另辟蹊径”的商业地产之路 绿城商业地产发展进入快车道 战略牵手皇庭国际 商业地产进转型期 体育+商圈能带来双赢吗？ 2016商业地产成交量创新高达2090亿 上海问鼎 商业地产库存如何有效解决？苏州政府放大招 搜索更多: 商业地产 |
