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商业公寓将迎春天?
供应增加或致租金下降、回报率降低
《意见》出台后，不少开发商认为商业地产将迎来春天，甚至有言论表示，公寓将站上投资风口。但佛山业内的考虑则谨慎得多——商用物业改成住宅租赁，再加上政策鼓励个人出租房屋、允许合理改建后按间出租的隔断房，租赁供应大幅增加，佛山是否有足够的承租能力?
在合富房地产经济研究院院长龙斌看来，佛山现有租赁市场已较为饱和，住房供应较为充足，但吸纳人口却相对不足。但麦少荘认为，“供过于求”出现于人口密度低的外围区域，而人口密度高的核心地段、靠近商圈的区域仍是“供不应求”，整体租赁市场呈明显地区分化。因此，“商改租”后市场承接力如何尚待考究。
“首先，短期还不一定会有大批量商改租公寓投放租赁市场。商改租只是从盘活存量的角度上提出的一种实施可能性，并确保其合法合规，但发展商和业主依然可视乎实际情况自行选择改或者不改，以及改成何种住宅建筑形式。”麦少荘首先道明前提。“但毫无疑问，大量商改租公寓投放租赁市场，将令商业公寓面临更大的竞争压力，加上水电及物业管理费标准也有差异，商业公寓的投资回报预期将受到影响，甚至造成商业公寓的一二手交易价格下跌。”“目前佛山大部分商业公寓虽然出租率达到六七成，但回报率不高，只有5%左右。若公寓租金下跌，回报率更低，业主对投资预期价值也会跟着降低。”潘劲祥亦道出同样的隐忧。记者在58同城、安居客等网站上看到，待租的公寓房源不少。
“当租赁产品增加、租金门槛降低，或许能进一步促进租赁市场的优胜劣汰，让市场更加规范。”龙斌表示。而潘劲祥提出，目前广州人口外流入佛山的趋势明显，“商改租”或将为广佛片区引入更多居住人口，从而带动片区经济发展。
如何促进市场“租售并举”?
要让房东、租客、开发商均有利可图
“商改租”愿景美好，但如何落地才是最关键。业内对此认为，实施细则的落地需确保开发商、租赁双方利益，使流程更为通畅、可落地执行。“落地政策需因地制宜。政府及开发商首先要做好市场调研，了解佛山租赁市场到底有多大，是否有足够的承租力。”龙斌分析道。
其次龙斌指出，此政策是从“租售并举”的角度来引导，租赁市场培育好了，销售市场也会比较理性。但目前租房与购房能享受到的福利配套还不对等。若后续配套政策能跟上，让租赁与购房享受相对同等的待遇，将促进租赁需求上升。至于开发商的积极性，业内们认为不光只靠税费优惠，还需融资支持作为开发商长期运营的“后盾”。“对租赁需求的把握加上融资的双重支持，让开发商转售为租有利可图，才能促进开发商‘商改租’的积极性。”
关于租赁市场的供求平衡上，曹绍林提出应有引导性的政策出台，规定什么类型的商用物业可以改，甚至定向锁定租赁需求。“比如鼓励酒店式公寓等长租性质的产品，或者将写字楼改成租赁用房后供企业员工居住。”
是否变相鼓励房产投资?
出租房产获得收益，属理性投资
《意见》提到鼓励个人出租房屋，落实出租房房屋的优惠政策，是否从买家角度间接鼓励房产投资?对此业内一致表示肯定。“都鼓励你做‘包租公’了，手里没有房，如何做‘包租公’?”潘劲祥反问道。
不过业内认为，政府所鼓励的房产投资并非“炒房”，而是一种理性的投资。“商品房本来就有居住与投资的双重属性，鼓励投资并无不妥，也是一种帮助去库存的手段。房东出租自己空置的房产，并从中获得长期的、稳定的收益，这便是理性投资。炒房更多是短线的买卖行为。”龙斌分析道。
麦少荘则认为，去库存是今年的重要任务，政府此举可认为是间接鼓励房产投资以盘活存量，但也并不表示商业库存能立刻缓解。（佛山日报 记者：林舒） 共2页 上一页 [1] [2] 佛山商业地产过剩 岭南国际TTmall试水工商混搭 佛山商业地产如何避免同质化？ 业内:精准定位 佛山商业地产如何打破同质化？商业专家、大佬出谋献策 2014年佛山商业地产项目年度盘点 商业体量超800万方 佛山商业地产如何借助微商圈突围 搜索更多: 佛山商业地产 |
