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在楼市“去库存”大环境下，佛山楼市库存的结构性问题渐渐浮出水面。解限后住宅市场快速去货，但商业去库存依旧任重道远。其中，商业公寓虽已逐渐转暖，但回报率难有突破;写字楼销售艰难，空置率居高不下;许多商场因资金不足或招商不力，目前尚在“襁褓”中未能面世。如何解救这批商业地产?日前国务院办公厅印发的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(以下简称《意见》)或许提供了新出路——“允许将商业用房按规定改建为租赁住房”，即“商改租”。
“商改租”既可增加租赁住房的有效供应，还能盘活大量闲置的商业物业，看似商业地产的春天就要来了!然而无法忽视的问题是，当大量商业房都改成公寓出租，佛山租赁市场的承接力是否足够?是否令公寓供过于求?而“转售为租”对于佛山开发商来说是否又有足够吸引力?对此，记者邀请本地资深业界人士进行多方解读。
哪类产品适合“商改租”?
库存压力大、改建难度小的写字楼或最适合
在住宅需求高于商业需求的情况下，商用物业可用作住宅租赁的做法，无疑被部分开发商视为一条新的出路。有开发商便直言，“总比空在那里要好”。而供应过剩、库存压力大的写字楼被大部分业内视为目前最适合走“商改租”路线的商用物业。“佛山的办公需求并没有想象中大，写字楼租金80元/㎡差不多到顶，空置率高，去库存可谓艰难。”资深地产界人士(某渠道公司市场总监)潘劲祥表示。
从实际改造成本看，写字楼的改建难度也小于商场。合富辉煌佛山公司市场部总监曹绍林便认为，写字楼功能的空间与公寓的居住格局有相似处，配建新的厕所、厨房等生活设施即可。“而商场改造难度大、成本高，主要是排污、管道设置等与住宅楼的差异性较大，也需要考虑配套及安全隐患。”佛山经纬地产研究部经理麦少荘补充道。
除此，也并不是所有区域都适合“商改租”。据麦少荘分析，商业价值较高的城央地段，通过性质改变或将把较大的价值成本转嫁于用家，反而不利于物业出租。距离城央5~10分钟车程的边缘区域则更适合“商改租”。“生活配套依靠城央辐射，解决居住所需的购物消费，无需项目额外配给;而原本商业价值稍低的非热点区域，通过商改租缓解商业消化压力，还能以大量聚集的人流及衍生的消费需求反哺该片区的商业价值。”
至于《意见》中提到的“支持房地产开发企业利用已建成住房或新建住房开展租赁业务”，业内一致认为目前佛山住宅库存压力、销售压力不大，开发商将已建成住房改成出租用途的可能性较低。
开发商积极性有多大?
商改租回报期长，开发商是不得已而为之
根据《意见》，“商改租”后虽土地使用年限和容积率不变，但土地用途可调整为居住功能，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。这意味着租户的承租成本降低，租赁市场或将得到活跃。开发商也可调动积极性改变经营策略，加快去库存。
事实上，早在《意见》出台前，佛山已有开发商尝试将卖不动的写字楼、商场改成小户型商业公寓出售。“以佛山某个在售写字楼项目为例。该项目在报建、推广上仍是以写字楼的名义。只不过在每间写字楼入口处做了个沉池，等报建通过后再改成公寓。”潘劲祥介绍道。而在魁奇路某楼盘也出现将商场改建成公寓的案例。“《意见》的出台只是令这种做法合法化。”
但也有业内人士提出异议：“商改租”更多是对城市居住功能的补充，在使用功能上仅限于出租而非出售，两者性质不同。“商用毕竟是卖了就能回笼资金，而租赁是一个很长期的过程，需要更长期的资金投入与运营成本，开发商不一定能接受。”龙斌解释道。佛山中原地产市场研究部副经理黄志兴亦承认，“商改租”对于传统以出售物业为主要经营策略的开发商来说，需要作出很大的改变，考验运营成本与精力，经营周期会比较长，很多时候也是万不得已而为之。“即便有税收优惠，对于项目的经营收益也有限，长远还需要融资支持举措落地。”
当然，这一政策对开发商也不是完全没有利润点。黄志兴便提出一种思路：开发商可能将整栋卖给租赁公司，再改成租赁性质出租。“毕竟租赁公司有品牌效应，有丰富的运营经验和一定的客户群体。” 共2页 [1] [2] 下一页 佛山商业地产过剩 岭南国际TTmall试水工商混搭 佛山商业地产如何避免同质化？ 业内:精准定位 佛山商业地产如何打破同质化？商业专家、大佬出谋献策 2014年佛山商业地产项目年度盘点 商业体量超800万方 佛山商业地产如何借助微商圈突围 搜索更多: 佛山商业地产 |
