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企业新购不动产仅可退3%契税且分两年抵扣，而出售不动产所产生的税费未有调整。
3月初，“营改增”传出消息，企业新购不动产可进行抵税，当时业界憧憬不动产全额价值抵扣营业收入，不少媒体以“商业地产迎来前所未有的机遇”来形容这一个利好。不过，5月起“营改增”在地产行业正式落地，对商业地产的推动却暂未显现。据记者了解，由于“营改增”在地产行业落地时间较短，投资者对抵扣税款的操作尚未太清楚，这是导致利好暂未显效的原因之一。另外，可以抵扣销项税的仅仅是不动产的进项税，商业地产转让税费仍不能在销项税中抵扣。
业界观察
投资者还在观望
长期看还是利好
链家满堂红商业部曾平连表示，最近监控广州市五大指标写字楼楼盘——海航寰城大厦、富力东山新天地、保利金融大都汇、金融城绿地中心、天盈广场，发现5月后的网签量与5月前的平均数并没有多大差别。例如富力东山新天地，5月以来网签量是15宗，而第一季度录得110套的网签量。从二手写字楼网签量也可见一斑，去年平均月均29宗写字楼单位进行二手交易网签，今年第一季度二手写字楼月均成交28宗。
曾平连透露，大面积的一手写字楼单位通常是企业自用所购买。以购买一套500平方米的写字楼单位来算，珠江新城超甲级写字楼网签价在4万~5万元/m2，总额2000万元左右，契税3%为60万元，如果企业在5月1日后新购写字楼，这60万元可以在缴税后的第一年和第二年进行抵扣，第一年抵扣36万元，第二年抵扣24万元。
合富置业高级营业经理李红伟告诉记者，自“营改增”新规实施后，关注度渐增，询问政策的人也增多，此新政对商业地产会有一定利好作用，而购买写字楼多为公司自用，所以新政对写字楼会更有刺激作用。而购买商铺多为出租，自己经营的较少，所以对商铺影响相对没有那么大。
合富置业储备分区营业经理金志则表示，由于这一政策的实施，现在有很多公司注册，但他们暂时没有那么快下手，以观望为主，这一政策长期来看是利好。目前已有业主提高价钱放售。
购买一套100万元的写字楼公寓单位，产生3万元的契税，这3万元契税可分两年进行抵扣，第一年是60%，第二年是40%，第一年可以在销项税中抵扣1.8万元销项税，第二年抵扣1.2万元。
一套商业物业买入价为3万元/m2，以4万元/m2售出，增值额为25%，那么应按增值额1万元/m2的30%征税，税费为3000元/m2;若以5万元/m2售出，增值幅度为66.7%，应按第二级累进税率计算，按增值额2万元/m2的40%征税，每平方米需要被征8000元/m2的增值税。
记者调查
进项税抵销项税仅是“毛毛雨”
记者了解到，由于“营改增”在地产行业落地时间较短，投资者对抵扣税款的操作尚未太清楚，这是导致利好尚未显效的原因之一。另外，当初业界有关不动产全额价值抵扣营业收入的憧憬已落空，因可以抵扣销项税的仅是不动产的进项税，而让不少投资者“望而生畏”的商业地产转让税费，依然不能在销项税中进行抵扣。
可抵扣的只是3%的契税
根据《国家税务总局关于发布<不动产进项税额分期抵扣暂行办法>的公告》(国家税务总局公告2016年第15号)的规定，增值税一般纳税人2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，以及2016年5月1日后发生的不动产在建工程，其进项税额应按照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。由此可见，企业新购不动产可以抵税需注意两点：(1)不动产抵税必须是2016年5月1日后取得的不动产;(2)抵税仅是以购入不动产产生的进项税来抵扣经营活动产生的销项税，并非以不动产全额价值来抵扣营业收入。从企业新购不动产产生的税费来看，这个过程只产生3%的契税，抵税效果不明显。 共2页 [1] [2] 下一页 商业地产新搅局者 应对行业调整期 卖不动、租不起 成都商业地产该如何有效去库存 杭州商业地产在售面积570万平米 卖掉要50个月 “高库存”市场下 杭州原点的商业地产依旧稀缺 存量超270万平 杭州商业地产如何去库存？ 搜索更多: 商业地产 |
