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高端访谈
主持人：云信黄金楼市
做客嘉宾
第一太平戴维斯华西区商铺部董事 邓耀华
RET睿意德西南大区策略顾问部高级总监 孙强
主力店对消费者和商户
均有推动和支撑作用
云信：目前不少商业项目均引进主力店提升项目人气，您认为这种方式是否有用？
邓耀华：合理的主力店组合对于整个商业项目的定位起到至关重要的作用。对于消费者来说，对商业项目定位的认知往往来自于对主力店的认识。对于商户来说，主力店的落实是项目招商的第一步，对整个商业项目的定位起到必要的支撑作用，有利于后续招商工作的推进。
租金贡献低
定位容易不协调是关键问题
云信：主力店的引入，它带来的问题可能是什么？
孙强：租金和定位匹配性问题可能是主力店比较突出的问题。首先，租金贡献低。主力店凭借其租赁面积大、人流拉引力强的特性，在租赁谈判条件上能力较强，商业项目为引入主力店，往往接受较低的租金，目前甚至有部分主力店要求免租期一年。主力店的进驻，拉低了商业项目的整体收入水平，影响持有经营者的收益。
其次，定位匹配性容易出现不协调。早期百货主力店与购物中心最容易出现的问题是互相抢夺客源，导致主力店或购物中心存在一方经营出现问题。2015年-今年出现的大面积百货关店就是这种问题。同时，部分主力店的消费者习性与购物中心不一致，如超市消费者通常消费完毕后不会继续在购物中心进行消费，在一定程度上导致整体定位的不匹配。
引进主力店需全方位考量
云信：如何避免问题的发生？
孙强：对于主力店的引入，开发商在前期一定要谨慎考虑和选择。是否需要主力店？选择什么样的主力店？必须考虑清楚这两个问题。
随着商业地产开发经验的积累和模式的成熟，简单粗暴的开发模式已不适应市场发展阶段。因此不是每个项目都适合引入主力店，且不同项目应选择不同的主力店。RET在操作重庆悦地项目时，摒弃了传统的超市主力店，而选用了以影院+主题娱乐方式的主力店对项目进行带动，不仅提高了项目的收益，而且整体定位形象更加契合。目前电影院CGV和主题娱乐“一站梦想工场”主力店均已成功进驻和签约。
主力店和次主力店分配
看空间布局也要看时间布局
云信：您认为一个商场要保证人气，持续火爆，需要如何分配主力店和其它店的配比？
邓耀华：针对这个问题，首先对于不同区域，定位的商业项目，主力店的具体功能与配比也不尽相同。在商业项目的规划设计阶段，我们应该着重从其空间布局和时间布局两个方面来分析：
第一是空间布局。空间布局主要指平面和垂直布局的合理性。主力店具有较强的目的性消费特征及吸客能力，在预留店铺位置时应充分发挥其客流拉动的作用，让消费者较为平均地分布在整个商业空间。一般零售及餐饮店铺则围绕主力店在平面上进行分布，如电影院与快餐轻食，超市与家居生活的搭配都遵循这一原则。
第二则是时间分布，不同主力店由于经营方式和品类的差异，其峰值客流的时间分布是不一样的。设置主力店的位置及周边品牌的搭配时，应充分考虑客流在不同时间段的分布，以合理引导客流，提高项目营业额。
（云南信息报） 共2页 上一页 [1] [2] 昆明购物中心看什么？主力店成“定海神针” 昆明购物中心青睐节日经济 商业地产需精细化 华润万家昆明宝海店开业 营业面积达7000多平方米 昆明美丽大润发超市突然关门 官方：是山寨版 自持有道 昆明商业地产需要与时俱进 搜索更多: 昆明 |
