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传统的社区商业，面临着大型购物中心和电商的双重夹击，业态也在悄然发生着变化。在这种情况下，应该如何投资住宅底商，如何经营社区商业？
住宅底商价值因地段不同各异
现在整个大商业竞争非常激烈，住宅底商自然也会受到一定程度的冲击。所谓的住宅底商，是指住宅的第一层、第二层，规划为商业用途的，主要服务于小区居民。一般来讲，一个社区的商业配套面积控制在总建筑面积3%以内是比较合理的范围。
同为住宅底商，根据地段情况的不同，可分为三种类型，这三种底商的投资价值与前景都各不一样：第一种住宅底商与周边繁华的商圈距离很近，如果底商的展示面较好，有一定档次，几乎可融入商圈，这样的住宅底商不仅可服务自身小区居民，也可对外服务，价值就远远超过一般住宅底商；第二种住宅底商是处于新区的底商，相对独立于老商圈。这部分底商的价值与小区的规模、周边居民入住率等息息相关，成正相比。如果新区发展起来，入住率提升，周边形成新的商圈，底商的升值前景还是很可观的，这类底商也可称为“潜力型”住宅底商，固然前景广阔，但同时存在风险，无论自营、出租还是转手出售，所面临的最大问题将是“时间”，因此，投资者在核算回报率时应充分考虑时间因素。第三种底商就比较尴尬，与商圈若即若离，几乎享受不到商圈带来的人流，同时商铺的展示面普通、通透性不是很好，这类底商纯粹只能为社区服务，做一些居民配套服务等，升值潜力不会太高，但商铺大多数投资小，容易出租、转让。
其实，投资商铺是一门学问，要考虑的因素非常多，包括商铺价格、投资回报率、投资所需要的时间成本、未来的前景等。目前的市场上，大盘社区因为有多而稳定的住户，商铺的经营胜算相对较高，投资风险相对小一些，其底商率先得到投资者青睐。
社区商业也可做出特色
通常所说的社区商业更多的是以临街底商的形式出现，因此，它所处的地段及其在整个社区商业中所处的位置十分关键。从整体的市场环境来看，由于商业项目增多，不管购物中心配套商铺还是社区商铺的销售周期，都比以前拉长了。
泉州目前多数社区底商都是分割销售的，加上社区底商本身体量不大，很难对其进行统一的规划。社区底商销售后由谁承租，引进哪种业态完全不受开发商控制，而是自然形成再经由市场优胜劣汰。
社区商业主要突出生活便利性，业态主要有银行、超市、餐饮、理发等，如今又增加了教育培训、托管之类，这样的业态决定了其租金承受能力不高。当然，与此对应，社区底商与购物街商铺相比，价格也比较低，投资者可以进行综合衡量，从目前来看，年回报率在5%左右就属于不错的水平，未来还可以根据地段和商业氛围考虑商铺本身的增值。
关于购物中心和电商冲击下的社区商业出路问题，其实可以参考国内外一线城市的做法，进行类似“邻里中心”的规划，或者考虑引进一些小众型品牌和业态，如书店咖啡吧等，做出特色。 共2页 [1] [2] 下一页 商业地产形势严峻金科布局社区商业 深圳海岸城三次升级 如何将社区商业转身为轻奢市场？ 金科2015年全新战略整合将以社区商业发展为核心 重庆金科集团： 做社区商业运营专家 壮大商业版图 星河开创主题型社区商业新样本 首个复制项目落户常州 搜索更多: 社区商业 |
