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长楹天街等项目大扩张 面临租金收益低及电商等冲击
http://www.redsh.com 2015-04-02 红商网 发布稿件

  纵深·出路

  加强运营能力发力“轻资产”

  “商业地产经过这么多年的发展,对专业的重视程度越来越高,越来越强调运营能力,商业地产从开发竞争转入运营竞争。”中国商业地产联盟秘书长王永平告诉记者。但现在房企租金收入占比仍然很低,总体上看,国内商场回报比较差,达不到资本方要求。

  那么,商业中心运营出路在何方?近来,万科、万达等的“轻资产”模式越发受关注,也被越来越多房企运用。

  万科、龙湖借力基金

  万科商业地产的运营模式,一直倾向于学习新加坡凯德商用的“轻资产”模式,将房地产金融和商业地产发展紧密结合,并借助REITs、私募基金等金融平台来完成租售并举,“养肥”之后卖掉,从而实现资产的滚动。去年底,万科引入凯雷、麦格理等投资机构,将北京金隅万科广场等项目打包出售,借助投资方的资金,迅速在商业地产领域扩张。

  龙湖则开始在开发环节就引入基金。近日龙湖与加拿大养老基金投资公司联合宣布,成立合资公司投资发展苏州时代天街项目。此前龙湖就通过一些合作降低财务成本。比如,去年7月,龙湖地产与渣打银行领衔的境外投资者进行了第一次股权合作,共同开发重庆观音桥龙湖新壹街综合商业地产项目。

  万达“去房地产化”

  轻资产转型动作最大的是万达。1月14日晚,万达商业地产与光大安石、快钱等四家机构签署投资框架协议,四家机构拟投资240亿元人民币,建设约20座万达广场。而此前万达商业地产一直是“一条龙”搞定。

  上述20座万达广场的设计、建造、招商、营运、信息系统、电子商务都由万达操作,使用万达品牌,资产归投资者,万达与投资方从净租金收益中分成。这意味着万达从开发环节就完全不使用自身资金,开发完成后也没有任何房地产销售,彻底去房地产化,成为一种准金融投资行为。

  变“轻”非一日之功

  王永平认为,万达的运营能力在行业属中等偏上水平,能否运营好,这对万达是一个考验。今后这些“轻资产”模式的项目如做得好,可以往资产包里装,装到上市公司去。而这四家机构都是战略性的投资,最后可能要退出,届时不排除会有一部分资产可能会卖给万达。

  尽管轻资产有不同的路数,并非所有房企都可以做轻资产,无论是万达、万科还是龙湖,变“轻”都非一日之功,万科与龙湖的工程建筑及品牌运营能力众所周知,万达商业地产更是有十几年的商业积累和强大运作体系。来源:新京报

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