最近两年，商业地产大扩张，“满城尽是购物中心”。记者实地调查发现，虽然新开业的购物中心普遍获得较好的“初跑成绩”，但也面临着租金收益较低、电商冲击、商家同质化等重重挑战。
在最近两年“满城尽是购物中心”的大扩张里，新京报记者实地调查发现，虽然新开业购物中心普遍获得较好的“初跑成绩”，但也面临着租金收益较低、电商冲击、商家同质化等重重挑战。
趋势 商业郊区化
“新商场的郊区化趋势越来越明显。”第一太平戴维斯研究咨询部经理董月说，2014年北京共有8个购物中心开业，12月开业的5个新项目中有4个在郊区。2015年将有11个新项目入市，新商场郊区化成为最大趋势。
业内人士表示，新商场郊区化一方面填补了郊区商业发展的空白，另一方面也面临招商困难的局面。一些品牌担心缺少客群而不愿意进驻新商场，而商场则以优惠的租金和补贴来吸引租户，这使得商场的开业情况较好，但也为后期运营带来更大的压力。
仲量联行北京及华北区董事总经理张莹表示，新商场的招租情况都较好，比如通州的万达广场、大兴西红门的荟聚都以近乎满租的签约率开业，朝阳常营的长楹天街在开业时也取得了85%的签约率。
同质化竞争中，最引人关注的就是距离荟聚购物中心步行距离15分钟的鸿坤广场。鸿坤广场购物中心负责人表示，项目业态中32%为餐饮、20%是超市、18%是儿童业态，其余30%为娱乐和购物，以周边社区型消费为主。据悉，鸿坤为这个购物中心已投资超过12亿元。
挑战 运营、自持资金压力
张莹表示，新开业的商场都会有人气，但是否会昙花一现，还得看未来两年内的客流量和运营数据。
北京另一家代理行的商业高管也表示，购物中心最大的挑战还在运营，管理层的商业品位、管控能力缺一不可，如位于东三环的富力village新开业时也十分火爆，但随后难聚客户，商户陆续关闭；而位于西二环的金融街购物中心，初期定位明确，由于管理层的换血，业态几番调整，目前也陷入困局。
对开发商来说，最大的挑战还在于自持商业物业带来的资金压力。“养商期可能是2-3年达到收支平衡。有些开发商很乐观，但实际运作会非常难，而且要盈利估计要5年以上。”董月说，自持商业对开发商的资金链条形成了巨大的挑战。
“坦白说，很多开发商其实没有运营大型零售商业的成功经验，比如我们认为有的房企成功操作了社区型商业，但还没有区域购物中心的经验。”高力国际研究部中国区主管及董事谢靖宇直言，开业热闹仅是一时，未来能否聚集人流才是关键。
通州万达
通州“巨无霸” 填配套空白
去年11月29日，北京通州万达广场正式开业。本周二下午，记者前往探访。该购物中心地上5层、10万平方米，地下3层、12万平方米，万达集团将智能科技融入到该项目中。在地下停车场，配备有智能停车系统，可以预约车位、寻车导航、手机付停车费，甚至还设有Tesla汽车专用充电桩。而一进入商场，通过输入手机号码获得验证码，可以免费使用商场wifi并成为会员，然后可以从手机获得商场内的打折、优惠信息，还可远程吃饭“排号”，边逛街边等位，等到快到号时会提醒前往就餐。
通州万达广场顶部是全玻璃透光设计，商铺一层一层地呈圆环式上升。而作为全国万达广场中的A级示范店，通州万达广场包括万达百货、万达宝贝王、大玩家、大歌星、永辉超市、万达影城六大主力店，餐饮、儿童、游乐园等体验式业态成为助力。家住通州的王先生说：“这个广场吃、喝、玩、乐、购都有，最近周末常和家人在这儿逛。”
虽然记者走访当天是非周末，但商场内也是人来人往。永辉超市内聚集了采购的居民，老年人居多。而在万达宝贝王、大玩家，则多是年轻的家长带着孩子玩耍。
此前，通州一直被称作“睡城”，缺乏生活氛围，原因之一就是商业配套比较匮乏。在通州万达广场对面的国泰百货于2009年开业，是通州较大的购物中心，但存在以百货为主、业态需要更新换代的问题。
中经联盟秘书长陈云峰表示，通州目前常住人口达到200万，但之前都是小规模的商业项目，通州万达的出现填补了通州商业缺乏的空白，所以一开业就很火爆，吸引了以家庭消费为主的客群。
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