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图1：Tanger的续租与换租租金涨幅
信息来源：中信证券行业研究报告(2010年10月13日)
图2：Tanger的净负债与EBITDA之比
信息来源：中信证券行业研究报告(2010年10月13日)
欧洲奥莱特色之路
欧洲地区的奥莱呈现与美国截然不同的风格，经营模式及品牌组合更加多元化，保持了相当明显的当地特色。英国、法国、德国、奥地利、意大利、葡萄牙、西班牙、爱尔兰、瑞典、瑞士、比利时、丹麦等16个国家其有100多家奥莱，其中英国30多家，法国、意大利和西班牙各有10多家 。
全球90%的顶尖品牌均源自欧洲，欧洲奥特莱斯在品牌渠道方面有着独特的优势，其超过440个顶尖品牌接纳了全球超过200个国家的人群。比较有代表性的如德国的Metzingen Outlets、英国的Value Retail、遍布欧洲的McArthurGlen等等。上述奥莱均以其低价格的顶尖名品、多语种服务及旖旎的本地风光而闻名，这些显然对于来自全世界的游客有着相当大的吸引力。
图3：欧洲部分国家奥莱分布示意图
亚洲奥莱的春天
欧美奥莱理念初涉亚洲时，对其精髓接收最好的是日本和韩国，基本承接了美国开发巨头的衣钵，结合当地特殊的品牌资源，将或城堡或庄园形态的物业安置青山绿水之间，就是日韩奥莱最大的特色。
截至2010年，日本奥莱共计35家，市场销售额突破5000亿日元，其中日本的两大巨头——切尔西日本和三井不动产，分别拥有11家和8家奥莱。其客群多为亚洲客群，大部分来自香港、中国大陆地区或台湾地区。韩国最有名的是韩国骊州奥莱和坡州奥莱，前者完全承袭了美式风格，是韩国第一个世界级奥特莱斯。亚洲其他国家如新加坡、马来西亚和泰国等，也在奥特莱斯方面有不同发展。
综合国外奥特莱斯的发展现状，其核心竞争能力可归结为三点：集团资金实力和规模化管理、一线品牌占比较高且货源充足、物业和区位的优质选择。
美国奥莱开发商垄断，通常不搭配住宅开发，早期拿地成本较低，通过新建或收购获得，租约时间较长，续租租金翻涨。奥特莱斯的运营和开发完全分开运作，双方团队在零售行业及商业运营方面均有丰富的经验，对成本和现金流控制较好。而与品牌商渠道的成熟稳定关系，更是制胜关键。欧洲延续美国模式，连锁形式更加突出，运营管理模式复制较好。因其近名品产地，工厂店直改奥莱不在少数，各国及地区均有特色品牌。亚洲开发奥特莱斯的历史不长，因此借鉴欧美模式是最大的捷径。以日韩为代表，将经验复制到当地，结合本土品牌与定位，规划及扩展都较为稳定，亚洲游客为主要消费人群。
（来源：华丽志 作者：贾轶薇） 共2页 上一页 [1] [2] 天河城百货二进东莞选做奥特莱斯 以性价比揽客 借奥特莱斯打造百货“奥特曼”？前途未卜 天河城东莞奥特莱斯门店8月22日开业 百货曾遇滑铁卢 首创注资钜大国际发力奥特莱斯 开发前景面临考验 天河城百货以奥特莱斯业态杀回东莞 曾折戟 搜索更多: 奥特莱斯 |
