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红商网讯：“名品+折扣”是奥特莱斯(Outlets)的灵魂所在。相比较百货店、购物中心及其他同类业态，奥莱产品以国际一、二线名品为主，配有休闲设施及大型停车场，或有更多会议中心及游玩配套。在国内对奥莱群雄逐鹿的今天，美国早已进入了奥莱发展的稳定期。国外地产资本放眼全球，国内开发商纷纷抢占圈地。在竞争的迷雾中，谁真正能理解奥特莱斯的意义所在，又能准确地开拓未来市场，谁将能矗立国内奥莱的巨头位置。
美国奥莱矗立发展之巅
作为奥莱发源地的美国，市场被地产巨头垄断瓜分殆尽，国际一线及知名品牌资源同样被垄断且有成熟的技术流程。在美国经济不景气时期，奥莱异常火爆，所占份额达到百货销售的57%之多。2012年，全美共265家公司运营322种品牌，到2013年，新计划开发项目增加43个，涵盖约70个品牌。其中12%的品牌公司掌握着28%的品牌和41%的门店数，知名品牌集中度较高。市场数据表明，纯粹的奥莱生存能力较强。
表1：美国前8位奥莱地产开发商
信息来源：中信证券行业研究报告(2010年10月13日)
表2：美国前20位奥莱入驻品牌集团
信息来源：广发证券行业研究报告(2013年8月20日)
以Tanger为代表的美国奥莱地产商，始终维持着低成本与高销售的趋势。其历史均物业成本在13000元/㎡，单位面积销售额可达2000-3500元/月/㎡。物业出租率未低于95%，可均达到97%，其租金回报率为11%-12%，远高于传统商场的3%。Tanger采用租户淘汰机制，续租租金稳定，换租租金快涨。在坚持期权方式获得项目土地的基础上，迅速进入招租阶段，当欲招租率达到50%以上时，才会正式买下土地、启动项目。Tanger对于欲招租的谨慎及建设周期的缩短了，大大降低了公司开发建设阶段的风险，加之其长期审慎控制资产负债表，有效地规避了经济危机的冲击。可以说，Tanger对于奥莱的把控已经达到了自如成熟的境地，远远超越了商业本身的范畴。除了对于地产及品牌的理解和把控，对于资金成本的扩张及收益空间的控制也做到了理性和精确，其品牌及信用稳固，利用外部资源加速成长，就其经营能力、规模效应和驾驭周期能力来看，中长期仍能延续优秀的回报率。 共2页 [1] [2] 下一页 天河城百货二进东莞选做奥特莱斯 以性价比揽客 借奥特莱斯打造百货“奥特曼”？前途未卜 天河城东莞奥特莱斯门店8月22日开业 百货曾遇滑铁卢 首创注资钜大国际发力奥特莱斯 开发前景面临考验 天河城百货以奥特莱斯业态杀回东莞 曾折戟 搜索更多: 奥特莱斯 |
