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餐饮业将成购物中心“定海神针”?
http://www.redsh.com 2014-06-20 红商网 发布稿件

    自持比例提高,更需运营有方

  当然,在众多的利好因素中,还有另外一个因素正在吸引着越来越多的餐饮企业进驻购物中心,那就是自持比例的逐步提高。

  尽管目前有关商业地产“自持比例提高的利弊”讨论一直未能够停歇,但无论是被迫自持还是主动自持,大量商业体的“赶鸭子上轿”,也让餐饮业态越来越成为这里的重要一员。在昆明至祥研究中心看来:“未来吃在购物中心,还可能成为购物中心的代名词。”

  首先,就需要方面而言,餐饮的企业的刚性需求一直在飙升;同时,随着人们生活水平提高,对精神需求,尤其是交际需求的提高。这样的需要,一般需要在餐厅或咖啡吧或者是精心的甜品店,或者是上档次的中餐厅得到满足。就拿广州的早茶来说,早茶不仅是一种饮食,更是一种时代延续的广式文化。

  为此,在孟少军看来:“未来的餐饮比例的提高,更多的会体现在文化餐饮娱乐业态中,那时的餐饮,将不仅仅是一种美食的呈现,而美食背后的故事,也会越来越得到人们的关注,那就是中国人对于时间,对于美食的思索。”而《舌尖上的中国》如此火爆的原因也不过如此。

  言归正传,自持比例的提高,也就意味着,开发商不能够马上将项目转手或销售。闲置很危险,为此,高比例的项目在运营方面也就有非常独特的优势,尤其是对本身就具备商业运营经验的企业来说,就显得轻车熟路了。

  就协信地产而言,其拥有20年的品牌运营经历,本身企业品牌池就十分丰厚,管理团队本身也开始国际化的战略,在餐饮企业方面的招商运营,也就显得很熟悉。

  但对于中国人而言,美食的诱惑还在一直攀升。就目前的昆明而言,人们对于台湾美食的追逐一直存在。而不久的将来,昆明的西城时代·西门町,就将是一个台湾美食的主战场。

  同样,在自持比例提高的商业项目中,除去在管理方面和品牌方面自有优势,其本身还能够起到为餐饮“减负”的作用。

  云南王国投资有限公司经营副总经理陈颖丹就表示:“对于任何一个商业项目而言,终端客户的直接服务者才是上帝;对于餐饮消费者而言,地产企业的上帝就是我们的餐饮企业,他们是对接终端客户的末端,他们的盈利状况往往决定着项目、商铺、商城的生死。”为此,在高自持比例之下,开发及运营集一体的企业,也就能够最大限度的实现让利,为餐饮企业实现减负。

  餐饮铺不赚钱?购物中心软肋

  如何为餐饮企业营造更好的商业氛围,租金,越来越起到关键作用。

  据近期的一份微商商业租金调查报告显示:“部分小微企业的生活状况令人担忧,尤其是租金已经成为众多微型企业发展的瓶颈。”另外,加上在昆明运营14年之久的首家肯德基关店或系租金上涨导致的报道,也让不少企业开始担忧未来购物中心内的餐饮企业的生存状况。餐饮企业,在购物中心的租金压力如何?

  “餐饮业态基本是不赚钱的,就租金方面来看。”在同策房产咨询股份有限公司研究中心总监张宏伟看来,餐饮层的租金收益一直是购物中心的软肋,因为,就目前的发展阶段来看,餐饮企业本身的承租能力较低,同时,由于经营风险较大,餐饮企业的选址也比较严格,但对于购物中心而言,餐饮企业又是带动人流必须的业态,为此,在餐饮企业的招商中,其本身就存在一定的“牺牲”。与一般的百货主力店、服装、影院等业态的租金相比,是占有优势的,为此,一般的餐饮业态,一般不仅在5层以上,或地下1层或2层。

  据昆明至祥研究中心提供的数据来看:“商业地产在昆明与餐饮的结合基本都是分布于购物中心的负1层、负2层和5、6、7层的商业高区,而呈现两极化的态势,主要是因为餐饮行业每平米的租金贡献能力有限,同时引入餐饮更多的也是为了带动人气,而非购物中心所有者从租金利益考虑的优先选择。”

  另外,就租金水平来看,一般目前昆明市中心的写字楼租金水平在150-200元/平方米/月,而据协信品牌负责人介绍:“传统意义上,餐饮业一般租金在50元-100元/平米左右,承租能力低,多被安排在购物中心的高楼层或底楼。但现在,繁华地段的餐饮租金已增长到月均200元/平米的水平,而较偏远地区也有100元左右,虽然是少数。”

  而这样的少数,一般又是针对一些对地段要求比较严格的餐饮业态而设定的,例如星巴克、面包新语等一线知名品牌。

  为此,昆明地产界人士表示:“大体量餐饮企业,不用太过担心未来租金压力。”因为,在他看来,就目前购物中心的餐饮业态布局来看,餐饮业态的租金水平整体不高,而从购物中心租金收益比例来看,大部分餐饮布局楼层,租金受益比也较低,目前还处于餐饮企业能够承受的范围。而一般的购物中心,还得依靠着餐饮企业带客,汇人流,为此,涨租幅度一般不大。国际一线的快时尚餐饮品牌的选址,租金水平,与一般餐饮业态差异巨大,并不能一概而论。但从众多一线城市的发展情况来看,随着餐饮业的逐渐发展及城市中心企业的购物中心租赁水平的提高,未来餐饮企业可能面临的租金压力依然不小。

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