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红商网讯：昆明商业地产在阵痛中前行，从去年开始，萦绕在昆明商业地产头上的乌云就一直挥之不去。现如今，传统商业在同质化、超体量、电商冲击三重压力的冲击下夹缝求生，就连一直被业界奉为昆明商业成功典范的顺城、南亚风情第壹城、昆百大等也开始打业态调整、引入新商家、营销变革的组合拳。传统的商业项目顺应历史潮流或在升级改造寻求出路，不可否认的是，昆明商业地产正面临阵痛窘境。
商业项目同质化仍是硬伤
最近几年，昆明涌现了大量综合体，但在业态布局和城市核心商圈的业态规划上并没有突破传统模式。不但业态同质化严重，即便是招商和运营模式同样严重，其招商引进的餐饮品牌、电影院，核心商圈里面都有。大量商业项目由于商业资源受限，也可能是跟风使然，品牌店雷同的情况已经在商业体中集中显现。
2006年开业的北辰财富中心是最早将影院引进商业地产的项目。此后，影院更是成为了昆明近几年新兴商业地产项目的标准配套。顺城王府井的百老汇影城、新西南的昆明环银国际电影城、南亚风情·第壹城的保利国际影城、新亚洲的虹影城、臻万百货店的17.5影城，都有地产项目与影院联姻的缩影。
放眼全国市场，没有哪个城市像昆明这样，时不时会有“家乐福第N家门店落户某项目，世界500强沃尔玛签约某项目”的消息出现在报端。沃尔玛、家乐福、麦当劳、肯德基和国内几家知名的电器店和百货行业，不管哪个项目，招商来招商去，昆明就这些项目资源，想不同质化都难。
此类现象一方面说明昆明过分依赖世界500强等国际品牌来吸引人气聚集;另一方面也说明百货业，大超市、洋快餐等与综合体捆绑成千城一面，缺乏差异化创新。
有业内人士指出，同质化的弊端在于使得项目彼此之间形成对立的关系，造成运营成本的增加，进而让房企深陷泥沼。如何突围同质化成为现如今做商业地产率先考虑的问题，至祥置业董事副总经理黄雷认为：“突围同质化有两种方法：一种就是找到差异化，找准项目定位;另外一种是什么呢?同一定位下的项目，你做到60分，我做到80分，我也可以避免同质化。”
派臣投资管理有限公司董事长耿乃兴告诉记者：“在做公园1903项目时，我们经过经过一个多月的走访和调查，才给这个项目定位为国内首席婚礼目的地，这个主题和旁边的西南海、万达、润城没有竞争关系，我们是共生共融，所以我们招商非常顺利。”而实际上，以公园1903、保利六合、长水航城、七彩云南花之城等一批项目都在寻找差异化上下了功夫，其目的不言而喻，为生存而战。
超体量商业加大未来投资风险
去年以来，昆明在建的综合体超过20个，业界甚至有“在地产界，如果你不是做综合体的，你出去都不好意思跟别人打招呼。”说法，这也反映出昆明综合体项目成为业界公认的规划方向。
昆明市房地产开发协会秘书长刘践介绍，昆明的商业地产大概经历了6个发展阶段。1999年世博会期间，以写字楼为代表的昆明商业地产有过一个蓬勃发展期。数据显示，2011年，昆明人均商业面积接近2平方米，这个数字超过了很多一线城市，包括深圳、香港。2012年以后，随着城中村改造的推进，大量商业会在未来3-5年内建成，昆明人均商业面积可能会达到2.89平方米，总共会在1970多万平方米。
拥有700万人口的昆明能否消化这么大的商业体量?刘践认为过量的商业体量使得现阶段的项目招商显得尤为困难，未来风险挑战非常巨大。刘践说，“以后昆明的商业会三分天下，三分之一的人成功，茁壮成长发展，三分之一的人可能会勉强能维持，能经营，还有剩下三分之一一定会被市场抛弃、淘汰。”
为了能在商业大潮中取得生存，开发商也在竭尽全力自保，总的来说大致可分为两类。一类是像润城、万达广场、银海金岸这样的区域型综合体，填补了区域的空白取得市场的先机;另一类是集中式的主题商业，像人民路壹号广场主打餐饮娱乐24小时全业态、长水航城主打“门户”商业、七彩云南花之城主打旅游购物等。 共3页 [1] [2] [3] 下一页 广西中越边境商业地产成为新的投资热点 闲置物业增多 商业地产两极分化加剧 杭州商业地产风险与机遇并存 多个项目将开盘 中信系商业地产占比三分之一 以一二线城市为据点 加码发力中山商业地产 利和再造160万方古镇利和广场 搜索更多: 商业地产 |
