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红商网讯：“做商业地产，没有既懂商业又懂地产再懂一点金融投资的综合型人才，是非常难的。”万达集团董事长王健林曾不止一次在不同场合说过人才的重要性。这一点，韦博(化名)终于能感同身受。
作为吉林长春一家房地产开发公司的掌舵者，韦博有着远大的抱负：“要么不做，要做就做标杆。”但自从决定从一个纯住宅开发企业转型商业综合体开发后，韦博就陷入了苦恼和纠结状态。首次涉足大型综合体的开发，他和他的团队均缺乏运作经验。如果说以前他所做的住宅配套商业部分是小打小闹，而今公司旗下第一个体量达到35万平方米的综合体项目上马，才是真正考验功力的时候。
摆在韦博面前的有几种路径，一是自行培养人才，二是找“空降兵”(职业经理人)，三是委托给专业商业地产服务机构。选取的路径不同，产生的效果亦是迥异的。
在中国商业地产界，像韦博这样面临抉择的区域型开发企业数以千计。根据世联行近日发布的《2013中国50城市综合体战略地图》，预计到2015年将有4500~5000个城市综合体。其中，当地开发商将近占比90%，而像万达、宝龙等全国型和区域型开发商将只占10%。
“此路不通”
对韦博来说，第一条路径首先行不通，本身就缺有经验的管理团队，谈何培养储备军?
韦博的公司是典型的区域型房企，固守一隅，起先只开发住宅项目。最近几年的商业地产开发大潮，使之难以“独善其身”。尤其是历次的房地产调控政策，让住宅市场风声鹤唳，商业地产成为各路资金避险的投资洼地，加上地方政府的推动，任何房企都难以抵挡商业地产的诱惑。
跟有些开发商做商业地产是为出售变现不同，韦博想实实在在地做好项目，为此还专门考察了北京、上海等知名的综合体项目，考察的结果“很震撼”。尤其是看了北京侨福芳草地项目，虽然体会到商业项目需要承载投资和后期运营的诸多风险，但亦更坚定了其做综合体项目服务商运营商的决心。
第一条路行不通，韦博开始考虑第二条路径。
长期与商业地产开发商打交道的亚太商业不动产学院院长朱凌波说，很多起家于住宅开发的区域型房企“土豪”特征明显，不差钱，但是很缺乏有经验的人才，于是大多用高薪从一线城市聘请职业经理人操盘。
此前，二三线城市的区域型房企用人策略还主要是“空降兵”策略，即从北京、上海等一线城市成熟的项目中“挖角”，用高薪聘请“一正(项目总)两副(营销总和工程总)”。
然而，从2013年开始，“挖角”越来越难，高薪的诱惑力逐渐失色。“一些职业经理人已经完成原始积累阶段，尤其是35~40岁这个年龄段的职业经理人，轻易不愿意离开一线城市，家庭和健康是一方面，更为关键的是‘空降兵’还有诸多顾虑。”朱凌波说。
起先，韦博亦想找“空降兵”来操盘，并且先后从一线城市找过三四个职业经理人，但最终发现与预想相去甚远，甚至有些经理人一听是长春的项目，便委婉拒绝。
正如朱凌波所说，房企老板和“空降兵”有着双向顾虑。就职业经理人而言，二三四线城市的开发商多为区域型企业，项目少，职业生涯成长空间有限;再者和老板的磨合更为关键，很多“土豪”老板对商业地产很盲目，真正招来职业经理人以后，不授权，对专业意见没有判断能力，用怀疑的眼光看待一切。另外，不同企业出身的职业经理人身上都有其特殊的烙印，一旦选择“空降”，有时很难融进新公司的团队和企业文化，只得再次选择离开。
而像韦博这样的老板则担心高薪聘请的“空降兵”是否稳定、是否接地气、能否和老团队良好地契合。“最近，有些来自合肥、西安、哈尔滨等地的很多企业都在反映一个问题，‘空降兵’不稳定，少则三个月多则半年，能坚持一年的已算不错。甚至有一家公司，一年内招了不下5拨职业经理人，但每一拨人都没待超过3个月。”朱凌波说，因为行业人才奇缺，每个职业经理人手中可能都有好几份offer，所以他们并不担心工作问题。
即使韦博愿意开出百万年薪，亦没有合适的职业经理人“接招”。“空降兵”策略失效，韦博又试着与专业商业地产服务机构洽谈合作。谈判过程中，他发现，这一模式和“空降兵”一样面临同样的问题，而且可能花的钱更多。
朱凌波亦称，商业地产服务机构跟中国商业地产成长年限差不多，甚至更晚，有些服务机构的专业度也不够，但是价码却不菲，“有些顾问公司的顾问费以月计算，月服务费可能就要30万~50万元”。
第三条路径也就此作罢。 共2页 [1] [2] 下一页 品牌房企频涉足 西安商业地产再“逆袭” 购物中心寒冬将至？商业地产“过冬”需要创新 区域型开发商扎堆商业地产 去主力店化是误区 众安房产商业地产分拆后 主力发展长三角地区 众安分拆商业地产获批 计划首批于浙江推出10个项目 搜索更多: 商业地产 |
