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房企玩转资金链第三招：
新贷还旧账
上述模型中资金链紧绷的房企若能熬到拿到房产证，就可还上模型中3亿的开发贷款，只不过方法依然是：新贷还旧账。
“物业封顶验收结束后就可领产证，假设房企卖楼，则靠销售回笼资金，假设房企自己经营，则可向银行申请经营性物业贷款。”上述支行行长称。
在其融资模型中，这样一幢商业地产约可评估10亿，一年租金约5000万(租金回报率5%)。“通过给银行‘讲故事’每年租金可递增，或是制造高租金假象，就可向银行贷出5~10年的经营性物业贷款。加上产证抵押，一般可贷5亿。”
“而这5亿即可还清它之前的3亿银行融资，以及建筑公司1亿~2亿的资金铺底。”该支行行长计算称。
值得注意的是，对于上述模型中的第三笔融资，此前地产抵押率较高时，在业内还有另一种做法。上述支行行长称，有的地产商会通过一个贸易公司的名头来套资金，即用一个贸易公司买下物业，以本身贸易为由进行短期贷款，而物业则作为该笔贷款的抵押物，如此“评估价10亿的楼盘反而能贷出6亿~7亿”。
中小房企还本付息趔趄
正是由于“花招”的存在(如“垫资”需付高息)，地产商资金链必须环环相扣，一旦有环节延误就意味着融资成本上升，资金链绷得更紧。
可是，外部环境却在发生不利变化。据上海银监局的摸底调查，以商业综合体为主流形态的商业地产，未来将面临巨大扩容压力，各项综合体CBD体量大、占用资金多、项目同质化。
“增量太大，会影响供求关系，未来市场对商业地产的消化能力会急剧下降。”谢逸枫对本报表示。据其估算，2009年至2013年的4年间，上海商业地产的供应量约增1倍，导致写字楼和综合体实际已经出现过剩征兆，而目前仍在建造中的新增量还没有完全释放出来。市场明年对这些物业的去化能力将大幅削弱。
供求失衡是一条导火索，或将直接带来商业地产租赁和销售的遇冷。而楼价下跌，对银行来说，直接意味着房企还款现金流缺乏以及抵押物贬值。
危机的苗头已经出现。“地段偏远一点商业地产已经出现了租、售市场都不景气现象。”谢逸枫说。
更值得注意的是，一家城商行上海分行高层告诉本报，由于部分区域商业地产的租赁市场出现低迷，租金回报比有所下降，一些依靠租金分期还贷的中小房企已经出现了无法按期还本付息的现象。
谢逸枫则称，包括上海在内的不少地区银行从今年9月份起就开始收紧房地产类贷款。业内认为，资金面的收紧难免会使一些流动性管理不善的中小房企原形毕露。
银行态度暧昧
虽然从9月起开始收紧相关贷款，但在此之前，尤其在上半年优质企业信贷需求疲弱之际，房地产类贷款是不少银行消化信贷额度、创造利差收益的标的，而风险也悄然累积。
上海银监局在风险通知中称，今年以来，上海房地产市场持续升温，信贷加速流入房地产市场迹象尤为明显。据摸底，截至今年9月，上海银监局辖内各商业银行对149个城市综合体发放贷款余额700多亿，较去年同比增长30%~40%以上。
银行对商业地产贷款究竟持什么态度?本报从包括上述支行行长在内的基层银行人士处获悉，在业务层面，由于抵押物相对充足、单笔授信大额、银行溢价能力较高(直接带来支行创利业绩增长)，“抵质押路径依赖”的基层银行仍喜好房地产类贷款投放。
而对于风险，该支行行长一方面承认，“最近商业地产价格上涨过快，泡沫累积更多，贷款有着房价下跌的隐性风险”;另一方面，他也告诉本报，从实际不良率来看，很多银行房地产类贷款不良率都小于0.5%，有些大行甚至小于0.3%，在对公贷款中属于中低水平。 共3页 上一页 [1] [2] [3] 下一页 从万科北京购物中心开业看商业地产的未来 商业地产融资风险：供求已失衡 资金链紧绷 土豪频出 商业地产年底现数个咋舌大单 万科：孰轻孰重的“毛氏“商业地产 商业地产进入实质性碰撞阶段 搜索更多: 商业地产 |
