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市场吸纳却显得消极。国内经济增速放缓，整体消费市场需求减弱，零售消费市场渐成租户主导市场。企业租赁写字楼的态度亦变得犹豫。
然而，商业物业供应量大增的步伐才刚刚开始。陈厚桥介绍，预计未来三年广州写字楼供应量会出现大幅增加，新增面积为现有库存的翻倍。“开发商提前招商是在为未来三年商业物业集中大量供应做准备，逐步‘储客’。”陈厚桥说。根据他的经验，购物中心招商满八成，写字楼招商满七成，才能确保开门
一线城市商业物业供过于求的风险不独广州所有。今年第四季度，深圳预计将有三栋超甲级写字楼入市，带来新增建筑面积共计16.9万平方米。同样，第一太平戴维斯报告指出，第四季度只是未来两年大量新增供应入市的开始，2014年，写字楼新增供应达60.3万平方米，2015年的数字则是41.8万平方米。
与大幅增长的供应量形成反差的是，今年第三季度深圳市场对甲级写字楼的净吸纳量仅为2920平方米。
周小姐介绍，其代理的写字楼，政府提供了面向某些行业的税收减免政策。但是一家目标客户对她坦言，有好几个写字楼在同时邀请他们进驻，各自都有优惠项目。“后来政府部门的人士也出动帮我们向客户游说，说这个项目是政府工程，希望多支持多帮忙，可是对方仍然没有兴趣。”周小姐说。
由于面临巨大的回款压力，没有开发商愿意主动延迟入市时间，但因为“储客”数量未达到收支平衡的局面，开发商也只能找各种理由拖延开门的时间。
调整期
“我们预计过去一两年，未来三到五年，都是商业地产动荡调整的年份。”徐员员说。她认为，未来商业物业供应量集中涌现，将推高空置率并抑制租金上涨的空间，但深圳发展潜力巨大，调整过后形势依然会往上走。
近年，政府出让的商服地块增多，开发商为规避住宅方面的调控，也转投商业项目开发，导致商业项目供应激增。未来优胜劣汰会更加激烈，而目前开发商已通过提前招商将竞争往前延伸。
然而，第一太平戴维斯广州公司项目及开发顾问部董事吕晓艳认为，提前太多时间招商作用不大。吕晓艳说：“作为主力店的大品牌商家，肯定不止一家购物中心邀请它进驻，即使提前三年接洽，通常到了建成前一年才有可能签约。”“现在是买方市场。”吕晓艳补充道。
一家千亿级房企商业公司负责人在接受经济观察报采访时说：“现在绝不存在有品牌跟着开发商走的现象，都是开发商在抢客。开发商承诺免租免税都不新鲜了，还有‘倒贴’提供各种补贴的。”
陈厚桥亦透露，一些知名品牌提出多种进驻条件，例如装修补贴，标准要求达到1万元/平米。“这时候开发商就要算个账，看品牌进驻带来的好处能否平衡倒贴的部分。”陈厚桥说。
第一太平戴维斯的报告称，深圳市内的大多数购物中心品牌的重合率达到75%，出现了结构性饱和的现象。一方面购物中心继续加大调整商户结构的力度，以期提高在市场上的竞争力。另一方面，零售商方面放慢了扩张速度。“优质零售商倾向于扩大或者升级改造原有店铺，而不是开出新店。”
在这种情况下，未来租金上涨压力进一步增大、开发商让利更多都是预料中事。而且，商业物业空置率还会被推高。
然而，所有受访的分析人士都认为，对于一线城市而言，短暂的供需方面的错位不会导致拐点，市场可以自行调整。“2008年的时候也出现过这样大量商业项目集中供应的情况，后来证明市场能消化掉。”
徐员员认为，根据深圳特质，其所在机构依然对商业地产持一般乐观的态度。“深圳是典型的外向型经济城市，随着高铁的带动，香港还将通过深圳辐射内地。此外，深圳本地的基础设施在铺开，企业在往关外迁移，可以说，深圳产业调整还有很长的路要走。长期来看，商业项目的需求依然旺盛。”徐员员说。
（经济观察报 吴娓婷）
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