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有观点指出，自持商业势必是为了运营增值，而从目前购物中心的供应量和拟进驻的品牌数量来看，不断有“僧多粥少”的局面。世联商业地产研究总监陈晓伟也分析，商业品牌的同质化以及商业定位的差异化，是深圳新增购物中心亟需解决的难题。而世联提出的 “策招售营一体化”，就是要寻找零售物业精准的前期定位和最合适的财务模式，以求在市场中脱颖而出。
深度城市化下的必然
与万科、保利等内地龙头地产商对自持商业运营的极度谨慎形成鲜明对比的是，新加坡凯德、香港恒隆地产、九龙仓、太古地产、瑞安集团、长江实业等均倾向于长线持有那些位于城市核心地段的优质物业，而华润置地、中粮地产、益田集团、星河集团、招商局、华侨城集团等企业也倾向于对旗下优质商业进行长线持有。
其中，被视为“亚洲上市的最大购物中心开发商、拥有者及管理者之一”的凯德商用目前已在新加坡、中国、马来西亚、日本及印度等国家的52个城市拥有及管理100多个商业地产项目。该公司近年来更明确表示将继续加速在中国商业地产领域的发展，并趁金融危机期间大势扩展，力图于未来数年内将在中国拥有并管理的购物中心数量扩大至100家，从而对万达的龙头地位形成了强劲挑战。
在香港拥有海港城、时代广场等优质物业的九龙仓去年仅海港城租金收入就已高达75.08亿港币，营业盈利57.57亿港币，仅凭一个海港城的租金盈利就已相当于万科2012全年净利润的四成，并为其逆市收购绿城中国股权提供了充沛现金流。
至于招商局集团旗下的蛇口工业区，据称目前每年租金收入也可高达7亿元以上，并正随着深圳租金的稳步上涨而水涨船高。而凭借深圳万象城一战成名的华润置地短短数年间已持有投资物业总建筑面积220.83万平方米，并正借助万象城模式在全国迅猛扩张，其高达1300亿港元的市值已隐隐有赶超万科之势。其中深圳华润中心2012年度租赁营业额也已高达11.11亿元，其利润相当于万科等高周转型公司销售两三个楼盘的利润总和。
与此形成鲜明对比的是，早在2009年就已计划进军商业地产的龙头房企万科，似乎仍在以销售住宅的思路运作商业地产，其旗下万科红商业广场、壹海城等至今仍采用“售后返租”模式。
事实上，香港地产商在发展初期也曾大量采用货如轮转、强调高速周转的发展模式，不少品牌地产商早年都曾大量出售旗下工业厂厦、商铺等商用物业。然而当香港城市化水平发展到更高阶段时，新鸿基、太古、九龙仓、恒基、新世界、长江实业等发展商们不约而同选择了长线持有、精心运营的商业地产发展模式。像海港城、太古广场等优质持有型物业不仅为地产商们提供了源源不断的租金收入，成为其抵御香港史上多轮经济危机的稳压器，同时也为上述地产商赢得了资本市场的高度青睐。
如果说住宅销售获取的只是一次性收入的话，海港城、万象城等优质商业地产所带来的则是持续数十年源源不断的巨额收益。对优质商业销售还是自持精心运营，孰优孰劣，其实已一目了然。凯德、恒隆、太古等企业正是由于深谙其中奥秘，而纷纷选择了长线持有内地一二线城市优质商业的发展路径。
北京、上海、深圳、广州等国内一线城市也如当年的新加坡、香港一般迈入了深度城市化时代，城市核心地段的优质商业也已渐渐变得可遇而不可求，地产商之间的竞争也将逐渐由注重快速销售转向长线运营能力。
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万象城
华润持有型物业代表作
万象城是华润置地持有物业的代表作，也是我国内地最具示范效应的都市综合体，其发源于深圳。对于万象城都市综合体模式，华润选择的是差异化市场扩张路径，不但形态以汇集高端购物中心、超甲级写字楼等诸多功能于一体的物业组合为主，并且坚持“只租不售”的经营管理模式，从而避免了化整为零的管理风险。2002年，第一座万象城在深圳诞生并一跃成为我国最具示范效应的购物中心。10年过去，万象城已分布在深圳、杭州、无锡、南宁、沈阳、成都、青岛、重庆、泰州、温州、赣州等10余座城市。
此外立足于满足年轻的家庭式消费的五彩城，与万象城一道组成了华润置地在持有物业层面的“都市综合体+区域商业中心”双轨制模式。
资料显示，过去2年，华润置地完成了综合营业额从337亿港元至443亿港元的爆发式增长，其中酒店经营等投资物业营业额达到38.36亿港元，虽然仅占总营业额的两成左右，但增速达到37.4%，远远超出房产业务的23.1%。 共3页 上一页 [1] [2] [3] 下一页 5年内投1200亿建购物中心 宝能系让人费解 2025年购物中心将超1万家 空置率上升 购物中心进县城 两年内余姚4家综合体陆续亮相 “金科玉律”遇挑战 购物中心“去百货化”风兴起 沈阳宝能环球汇购物中心预计2015年开业 搜索更多: 购物中心 |
