红商网讯：到2017年，深圳购物中心面积将达922万平方米，比2012年增长111%。
今明两年，深圳预计有16个购物中心集中开业，绝大多数为自持经营。
深度城市化时代，商业地产从快销转型长线运营大势所趋。
做商业，正成为中国主流房企的共识。在世联地产2012年年报中，对国内24家主流开发商2013年发展策略的统计显示，过半企业提到，今年以及未来将布局商业地产或加大在该领域的投入。在此背景下，包括深圳在内的城市购物中心井喷式供应，也逐渐成为常态。
然而，零售物业与过往传统住宅开发的迥异，决定了在实现深圳地产商业梦前，需要破解诸多疑问，最先面对的就是快销与持有之间的困惑。如果说开端于2009年的商业地产开发热潮，在2013年开始结果的话，那么现在可以看做是中国零售物业的真正原年。这也意味着在商业地产领域，房企仍有调整、磨合的时间。
满城尽是“销品茂”
2005年，福田COCO Park正筹备开业，开发商曾经套用做住宅的思路，等项目做好后再去招商。那时，深圳中心区随处是工地，深圳商业地产几乎是一张白纸。7年后，当第二家COCO Park在龙岗开业时，成熟的商业体验与区域首家购物中心的冲击力，吸引大量人流。按照星河的说法，是积累多年经验后，踩准节点入市。
几年时间，足以给深圳商业地产市场带来翻天覆地的变化。世联监测数据表明：北京、上海、广州、深圳、武汉、重庆、成都七大城市，未来5年购物中心面积将至少翻一番。到2017年，深圳购物中心面积将达922万平方米，比2012年的438万平方米增长111％。
曾经深圳购物中心只有万象城、COCO Park、益田假日广场等屈指可数的几家，然而就在今明两年，深圳预计有16个购物中心集中开业，分布于传统的中心商圈以及新兴的原关外综合体中。其中欢乐海岸、皇庭 IA Mall和东大门商业中心是少数位于传统核心商圈的购物中心，更多的则是集中在龙华区、龙岗区以及宝安区。而在体量方面，观澜湖新城、龙华区九方购物中心和沙井京基百纳广场都超过了10万平方米，定位高尔夫主题的观澜湖购物中心，光是停车位就规划了3000多个。而著名的岗厦城市更新项目深圳中心所规划的商业面积更高达约30万平方米，相当于华润万象城的两倍。
购物中心供应放量，在世联地产商业部总经理宋春生看来，是2009年后商业地产开发逆市崛起，2～4年的开发期将使得大量项目于2013年竣工开业。但值得关注的是，由于商业面积供应过量以及消费支撑力的限制，风险正在释放，例如招商周期延长、与租户的租金议价能力下降、空置率上升，最终可能导致商业地产项目投资回报周期延长，由当前乐观的5～6年普遍延长至8～10年。
“自持”的诱惑
既然风险正在放大，为何还有如此多房企持续投入？一方面缺地已久的深圳，早就在通过城市更新释放空间，而每个项目几乎都有配备集中式商业。而对于房企而言，自持零售物业统一运营的价值也逐渐被发掘。
华润置地自2004年开始在深圳成功运营万象城，更从深圳走向商业地产全国扩张之路。公司2013年中业绩显示，截至7月底，收租物业和物业管理营业额达港币22.66亿元，同比增长33.3%，接近上半年公司综合营业额的15％。
即使是深圳本地的民企，多年的商业地产运营，也给企业带来了持续收益。以星河集团为例，COCO PARK为代表的城市综合体和以丽丝卡尔顿为代表的酒店业务在2013年将为集团提供12亿元以上的营收。公司负责人表示，虽然经济环境对商业地产造成了一定的影响，但比去年还是有较大的增长，预计全年的增幅在20%左右。宝能集团日前也宣布，计划在5年内开发建设40座创新型购物中心，总投资达1200亿元，并且是统一自持经营。
有星河集团内部人士认为，如果零售物业也似住宅那样卖掉，就不是做商业了，“享受不到通过运营产生的溢价”。据记者了解，福田COCO Park开业至今7年，从市场估值上来说，早已收回成本。而对于新开业的龙岗COCO Park，星河内部测算的结果同样乐观。美联物业全国研究中心高级主任徐枫则指出，开发商持有零售物业，更容易与资本市场对接，完全可以通过对优质商业地产的资本化运作，实现给住宅业务的资金支持。
然而，并非每家房企都热衷自持商业。今年上半年保利地产董事长宋广菊指出，在商业地产投资方面，每年投资额占比不会超过30%，商业物业的90%将进行出售。同样对商业持谨慎态度的还有万科总裁郁亮，其多次在公开场合指出，万科做商业定位是给住宅配套，而持有自营，更非公司重点。
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