实体店打体验牌，小型商业中心将崛起
电商和实体店铺各有自身优势，未来的发展趋势应该会是各展所长，互相打通联动销售，这当中，代理商将受到最大的冲击。目前业内比较通行的观点是，实体店铺应往更具象的方向发展，增加品牌理念的传递，着重体验感和真实感。同时，那些必须由人们亲身参与才能完成的体验式消费类型，比如餐饮、娱乐、休闲、交流，也是实体店的一大发展方向，这在当前购物中心纷纷加大这些辅营类业态比例中也已得到验证。
此外，实体店铺受电商冲击明显，也将一定程度上影响到杭州商业地产乃至社区商业的未来布局。“接下去一段时间内，体验性区域小型商业中心很有可能会成为主流，其概念基本等同于新加坡的邻里中心，体量在3万方左右，涵盖卖场、餐饮、培训等就近综合性消费，可辐射3公里左右范围、5000-10000户家庭；再大一点就是五六万方的综合体，相较前者综合性更强，会增加百货店、电影院等，辐射范围也扩大到5公里、10万-15万人口；与此同时，现在很常见的社区底商将会受到这一类区域商业体的冲击，数量会萎缩，业态也会集中在便利店、洗衣店、药店等少数就近消费类型。”赢商投资总经理方芳分析认为，在体量较大商业体高举高打的过程中，小面积商铺必然受到挤压，租金成长性也不高，最终也会反过来影响到商铺市场的供应结构调整，资源更加集中化。
地铁元年：地铁概念下的商业新价值
地铁来了，黄金万两
对于杭州的商业市场来说，“地铁”是点燃新商机的绝佳契机，虽然杭州地铁一号线直到2012年11月才开通，但全新的“地铁商业”早已在杭州拉开帷幕。
地铁商业在地铁真正开通前靠的是“概念”，尤其是在房产市场调控，住宅市场被“双限”，不少购房者将目光投向具有投资价值的商业物业，而带有地铁概念的看上去更有升值潜力。于是，地铁沿线的萧山、下沙、滨江等区域的酒店式公寓、写字楼成交量在去年前三季度包揽前三席。特别是在地铁正式开通前夕，大量地铁物业上市并收获好成绩，像距离下沙高沙站地铁口仅100米的东方铭楼在去年9月底首推酒店式公寓房源，首开即去化9成；而毗邻打铁关站的野风·现代中心也于同一时间举行团购活动，两小时100套房源悉数售罄，现场不乏从温台地区赶来的外地投资客。
除了酒店式公寓、写字楼等商业物业，地铁周边的商铺也是直接受益者，不管是一手的还是二手的都身价暴涨。地铁开通前，孩儿巷一个靠近地铁口、面积不足50平方米的商铺售价报1080万元就让许多人咋舌，折合每平方米售价超过22万元，要知道之前这附近商铺均价一般也就8万-10万元/平方米；而西湖文化广场站附近的商铺以往均价大概在3万多元/平方米左右，去年不少商铺报价飙升到15万元/平方米左右。
这一切还只是开始，杭州整个商业空间将随着地铁的发展进一步重构。去年底，杭州市规划设计院公布规划书显示，目前地铁客流量最大的武林广场站商业结构将进一步升级，未来将建一个面积在3万平方米左右的下沉式广场，让地铁与商场无缝对接，在杭城首秀立体商业。本周消息，地铁金沙湖站地下商城也将在今年5月开业，成为杭州最早开张的地铁站地下商城。显然，随着地铁商业整体的进一步成熟，附带的物业价值还将有大幅度提升。
美好愿景尚需时间来实现
杭州地铁终于开通了，地铁效应是否立竿见影，大部分商家至今仍持保留意见，而事实也证明，地铁开通对地铁商业造成的直接拉动效果并不明显，要实现规划中的美好愿景恐怕还需等上一段时间。
根据已经在各大地铁站开业的华润万家VanGO地铁便利店统计，地铁开通的第一个月，各个店铺的销售额顶多算是差强人意，客流量较大的打铁关站、闸弄口站，站点便利店的业绩并不能排入前五，有些冷清的站点一天的销售额甚至未能达到1000元。据了解，当初华润万家3060万元拿下杭州地铁商铺5年经营权，总面积为453平方米，折合日租金为37元/平方米，而去年上海地铁的商铺日租金为20元/平方米，广州仅为15元/平方米。“杭州情况比较特殊，2号线3号线相隔的时间会较长，因此光从1号线的这笔生意来说，VanGO几乎没什么机会盈利，3000多万元的投资几乎成为培育品牌的成本。他们现在不是赚回来多少，而是能捞回多少成本。”业内人士这么分析。
与此同时，地铁周边的商铺收获的地铁溢价效应也不明显。“一方面，地铁刚刚开通，客流不算大也还不稳定，对于周边商业的促进作用也不明显，这需要半年或更长的一段时间来沉淀和体现；其次，很多地铁铺之前受地铁施工影响很大，已经惨淡经营了两三年，如今好不容易重见天日，房东和经营户都是差不多的心思，想要做做看地铁生意到底有多少，因此无论买卖还是租赁短期内量都不会大；再者，今年经济形势不好商铺市场不怎么旺，眼下又到传统淡季；上述几个因素一叠加，二手地铁铺市场动静不大也蛮正常的。”我爱我家商业地产部负责人许厉晟说。尤其是一些市中心地铁铺由于这几年实体经济不好、商铺租金又高企，导致经营利润和开店成本倒挂，短期内上涨空间有限。
商业综合体开始发力
区域性商业综合体应运而生，银泰城表现上佳
城市范畴的日渐扩大和交通状况的日益拥堵，对每个城市的区域化配套提出了更高的要求，人们希望自身需求可以在周边范围内方便快速地得到解决，正因为如此，区域性商业综合体应运而生。2012年的杭州，也有多个商业综合体项目崭露头角开始发力。
最有代表性的当数申花板块地标性综合体银泰城。这个总体量达40万方的商业巨无霸在2012年首次开盘推出写字楼部分，分别于6月、9月、11月推出了三幢写字楼，最终交出了总成交面积逾3.7万方、总成交金额7.5亿元的漂亮成绩，价格曲线也从18500元/平方米、21000元/平方米到21500元/平方米一路稳步上扬。
这样的抢眼成绩和银泰城地标性项目的区域定位以及大型综合体的配套条件息息相关：申花板块此前商务及商业功能的双双缺失，使得银泰城成为填补空白的标杆性项目；大型综合体的定位给银泰城甲级写字楼集群提供了“综合体办公”模式，29万方的购物中心、商务酒店、2000余个车位的地下智能泊车库等囊括了全方位的商务配套，其综合体优势可见一斑。
此外，体量再小一些的中小型商业综合体也有良好表现。总体量约16万方的滨江CBD地铁综合体星耀城，商铺、写字楼、酒店式公寓三箭齐发，形成了总成交金额高达6.8亿元的惊人合力。同样是2012年首开的万通中心，9月底首推写字楼，12月续推酒店式公寓，也凭借运河CBD商务区的主城区稀缺地段及万通20多年的商用物业开发运营经验，交出了总成交金额达4亿元的不错成绩单。
“100个城市综合体”隐忧不少，供求关系和运营模式是关键
区域性综合体是城市发展趋势，这已是不争的事实，然而杭州此前提出的“100个城市综合体”概念，也让不少杭城商业地产业内人士心怀隐忧。
早在2008年，杭州就提出了20座新城、100个综合体的规划，目前在建以及将建的综合体项目已逾半数。浙大网新置地总裁助理于旭东认为：“供求关系如何是决定未来商业地产市场是否饱和的决定性因素。比如作为综合体重要组成部分的写字楼，年成交量近五年来从未超过50万平方米，而仅一个钱江世纪城板块目前公建体量已超200万平方米。速度与激情可以先行是没错，但跑马圈地疯狂建设后的力竭也不可避免终将渐渐显露。”
写字楼市场如此，购物中心亦如是。近两年来杭州大体量购物中心纷纷上马的不在少数，整个城市的消费容量是否足以支撑、这些项目未来能否合理开发运营一直都是大家关注的焦点。汉嘉地产顾问副总经理陈焕春分析认为：“商业物业的建设总量与整个城市的规划有关，既然昆明的30多个综合体就已显现出同质化危机，那么杭州100个综合体隐含的风险可想而知。好在现阶段已建成的项目不多，但接下去竞争一定不会少，优胜劣汰在所难免。如果总量确实是过量的，那么就只能寻求突破和创新，创造出全新的运营或业态模式。”
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