红商网讯：2012年的杭州住宅市场全面逆袭，以回涨的成交量和成交价收官，而去年的杭州商业市场成绩并没有因为住宅市场的回暖而有所拉动，无论是成交套数、成交面积还是成交金额都没有大幅度的波动，但成交均价全面下滑。具体到各个商业物业类型，酒店式公寓的销售还不如2011年，写字楼的去化量明显提升，商铺也有小幅回涨。到底是什么支撑起这样行情？2012年杭州商业地产市场究竟发生了什么？我们就去年商业地产市场上发生的一些大事件进行了正反两方面的剖析。
“禁酒令”一下，酒店式公寓命运多舛
酒店式公寓成稀缺产品
在杭州楼市中，酒店式公寓虽然是商业地产性质，但往往做成居家的类住宅形式，受到市场热捧。不过，这种“类住宅”以后就难见到了。今年年初杭州颁布了《关于进一步规范商业办公等非住宅类项目规划设计与管理的实施意见》。该意见规定：办公类非住宅的公共卫生间应按层集中设置，不得采用单元式或住宅套型式设计；禁止设置外挑式阳台、飘窗；项目只能按幢整体转让(销售)、办证，不得分割转让(销售)、办证。即今后商业办公用地的布局、套型及外立面等均限制设计成“类住宅”，卫生间并且要按每层集中设置，被业内人士称为“禁酒令”。
如此一来，现在市场上的酒店式公寓就成了“绝版”的香饽饽，未来稀缺性可以想象。“禁酒令”一出，在售的酒店式公寓项目纷纷打出“绝版”、“稀缺”等字眼，并称“有独立产权以及一应俱全的类住宅功能，卖一套少一套”，以此吸引市场眼球。一方面是酒店式公寓成了稀缺产品，一方面在限购、限贷双限的背景下，不受限的酒店式公寓又成为新投资热点。多重利好下，地段、价格、户型综合性价比较高的酒店式公寓楼盘多次出现热销场面。据相关数据统计显示，2012年酒店式公寓成交量达到7248套，维持了前年限购后7000套以上的高成交量。
不会对市场有大影响
并非所有在售酒店式公寓的销售都会因此高枕无忧。受到“禁酒令”影响的酒店式公寓起码到两三年以后才会上市，目前杭州市场巨大的存量可支撑这期间的供应量。有数据显示，杭州的下沙、滨江等区域，未来两年的酒店式公寓供应量都远超千套，下沙更是超过了5000套。供应充足的背景下，酒店式公寓不会突然稀缺。
另外，酒店式公寓是商业土地性质，水、电收费标准都比住宅贵，且无法开通管道煤气；产权至多是50年。以上这些都是酒店式公寓的短板，在杭州楼市中，住宅始终是主流市场。楼市长期被调控的背景下，自住的购房需求为主流，投资性购房少之又少。以投资者为主的酒店式公寓市场中，投资热情降温，很难再掀大量、持续的购房热潮。而且，由于酒店式公寓自身短板，二手房市场买卖流通不畅，大部分流入租赁市场，投资回报率不高，因此，投资热情以及产品的市场存量还是相当大的。由此可见，即使受“禁酒令”影响，以后酒店式公寓供应量锐减，市场也不会供不应求。
再次，业内人士透露，如果真的想做酒店式公寓项目，也可打“擦边球”，所谓上有政策下有对策。比如，在各套酒店式公寓内预埋下水管，等毛坯审批通过后，再进行精装修，做成卫生间。这样一来，既能通过审批又兼顾了市场的需求。
综上所述，“禁酒令”颁布，不会对酒店式公寓市场有大影响。
村级留用地项目低总价成为其赢得市场的杀手锏
村级留用地项目总价偏低，能解决不少刚需客户的置业问题
在商业项目销售的过程中，有这样一部分酒店式公寓在2012年整体走量比较不错，他们往往位于城市的近郊板块、打着“精装修、低总价”的牌子且不受“限购”政策的影响，这一部分房源用地性质属于村级留用地，由于其总价偏低，受到了不少首次置业者及投资者的青睐。
我们所讲的村级留用地项目，是指在城市化过程中，为保证撤村建居的顺利进行，国家在征用农村集体土地，并转为国有建设用地后，将其中10%留给村集体，用以发展二三产业，以保障失地农民安置的项目。就2012年杭州市场上出现的村级留用地项目，主要集中在三墩、下沙一带，为大家所知的项目有三墩板块的创美·华彩国际、西城博司，下沙的美达·晓城天地等，这些项目往往以酒店式公寓或写字楼的形式出售，其受到购房者关注的最重要原因便是比同区域其他楼盘低一半左右的价格。
就拿三墩板块创美·华彩国际这一项目举例，该项目2012年主要热销的便是精装修的酒店式公寓，主推面积为40-60平方米，均价约6900元/平方米，而与之仅一路之隔的中海·紫藤苑仅单价就是其两倍，而且还是毛坯房源。所以对于不少首次置业的刚需客户而言，价格是最诱人的因素。
就目前来看，无论是三墩还是下沙，在售的村级留用地项目其均价都相对偏低，这些项目的出现，对于买不起住宅商品房但又想在杭州置业的刚需客来说，算是提供了一个不错的选择。
村级留用地项目冲击板块总体价格，产权不明晰让不少刚需客户止步
村级留用地项目由于土地性质的原因，地价就比一般商品房低，这也让其在售价上打起了低价的旗号，但就整个板块甚至整个市场的长期发展来看，村级留用地项目的出售，无疑会冲击板块的整体价格。
对很多购房者来说，对于房源价格的敏感因素要远远大于其他要素，如果一个板块内有多个村级留用地项目在售，这个板块其他商品房的售价也不会太高，毕竟在这样一个市场环境下，购房者对价格还是相当敏感的。
另外，村级留用地产权不明晰成为了购房者下单前考虑的最多的问题，目前不少留用地项目尽管总价低，但是普通购房者仍不敢购买，买得最多的还是房地产业内人士，因为相对而言，他们对于留用地项目的政策比较了解。
之前在杭州市场上就有多个楼盘有过“出售时称能办出产权证，交付后迟迟未能办出”的例子。而据我们了解，留用地项目不具备普通商品房的产权性质，其实多数称能办出独立产权证的项目也只是其一方面说辞，大多数留用地项目的一本产权证要整层楼，甚至整栋楼来分享；而购房的时候，业主与开发商签署的也只是租赁合同，并非买卖合同，因此业主购买的其实是房屋40年的使用权。
所以说，尽管留用地项目总价偏低，但不少刚需客户由于产权的问题并不敢果断下单，反倒是不少投资者、房地产业内人士在频频购买。而过低的单价和总价，对于整个板块的走势来说，无疑是不利的。
实体商铺受到网上购物冲击
“双11”网购191亿，电商时代清晰到来
2012年的“双11”电商大战创下了全线飘红令人震惊的新纪录，24个小时支付宝总销售额191亿，其中天猫132亿，淘宝59亿。正如绿城置业发展有限公司副总经理周锦虹当天在微博上感叹的那样：“网购迅猛增长的态势从来没有以今天这样清晰而又有力的脉搏提醒商业地产商、商家、物流乃至企业，变革，真的已经来了。”
电商崛起带来的是整个商品销售渠道链条的改变，电商的特点是价格合算、购买方便、覆盖面广，主力产品是那些可以标准化生产配送的商品。就目前来看，网络上主要是中低端消费比较活跃，服饰类、百货类、食品类、图书类物品等较受欢迎，网络消费的主力群体集中在18-35岁。
近两年来网购的受众面扩大和消费额增长十分惊人，也对实体店铺、超市以及购物中心等形成了巨大冲击。以二手街铺为例，由于受到已存在泡沫的高租金压力以及网购带来的明显挤压，杭州很多市中心好地段商铺难以为继转手频繁，街铺的业态调整体现得相当明显，服装店数量大幅缩减。
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