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潘韬认为，商业地产严格来讲是低回报率但有长期稳定回报的金融产品，然而，目前商业地产并未解决能做长投低回报金融产品的融资瓶颈，REITs迟迟没有推出，因此中国商业地产的发展不会有真正的成功。潘韬直言，商业地产业卖住宅是被政策“逼良为娼”而已。
规划无序加剧泡沫化
在另一方面，让叶檀等人看衰国内商业地产还基于主导商业地产发展的政府决策和规划的多变性及无序性。
这其实已是久被诟病的国内商业地产发展难的症结所在。但随着住宅地产商的转型进军商业，以及零售商的跨界，商业网点规 划无序的问题更加凸显对商业地产行业泡沫化的加剧。
王填坦言，对于零售商而言，目前最担心的就是无序的商业网点环境。“政府该管的不管，不该管的管控得紧。”
在中国设计过华润万象城、中粮大悦城等成功商业地产项目的RTKL全球总裁兼首席执行官Lance K. Josal在接受中国商报记者采访时也表示，RTKL发现中国很多规划指标在一开始制定的时候就是不合理的，不符合商业业态个性化的要求，比如，在旧城区改造中必须突破很多当地政府规划上的条件限制才能实现功能化、个性化和土地资源的不浪费;而当前中国城市化迅猛，商业地产一哄而起，由于规划不到位，商业项目同质化的问题因此愈发严重。
中国连锁经营协会会长郭戈平指出，众所周知，做商业项目位置最重要，除此之外就是政府的规划了。早在2006年时，《商业网点管理规划条例》就已列入国务院立法工作计划，但至今依然无踪无影。
对此，王填表示，阻力在于部委博弈以及商业地产的发展参与了从政府收益到房地产商、运营商等的多层利益博弈。“局面已被搅得太复杂。”
于是，在国家看不到出台《城市商业网点管理规划条例》希望的情况下，中国商业地产疯狂发展积蓄的泡沫化破灭在业界看来就不再是问题，而是时间节点了。
对此，叶檀也给出进一步的分析，认为商业地产泡沫崩溃的具体时间、地点在各个城市区域会有分化。“先是住宅地产，然后是销售的那部分商业地产，虚拟程度越高崩溃速度越快。”
“当前国内商业地产资金比较低，存款额还很大，因此行业会支撑比较长的过程。”叶檀说，当前国内的城市化会继续加快，就像物理速度一样，当它最快的时候是停不下来的，一旦慢下来就会出现各种问题。而由于一些地方政府财政已非常紧张，地方政府一定会继续做商业地产。“不太可能把这扇门挡住，只能等着它自然崩溃。”
叶檀也认为，商业地产有泡沫，但并不意味着一二线城市中心地段的商业价值贬值，这一轮的泡沫不会全盘崩溃，将出现分化趋势以及经历并购重组。由此，叶檀认为，个性化的商业地产时代可能还需要20年才能实现。
不过，司徒文聪认为，好在目前国内一些商业地产商已经闻到“经营”的好味道，通过经营的手段把消费需求和商业价值激发出来正成为化解物业泡沫的一种手段。司徒文聪建议，国内商业地产商应该更加重视把民生的购物需求激发出来，让商业地产获得虽缓慢但却是长期稳定的回报。
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