“商业地产泡沫一定存在，5到10年一定会破。”

　　10月19日，在苏州召开的2012中国零售业“联商风云会”商业地产高峰论坛上，知名财经评论家叶檀如是揭开了国内商业地产物业热潮背后的真相。

　　叶檀直言不讳地称，目前国内商业地产是存在泡沫的，破已经不是问题，而是什么时候破的问题。叶檀认为，由于资金借贷程度和虚拟经济程度不同，商业地产泡沫的破灭在时间和区域上会有分化。

　　消费市场被低估≠商业物业有前景

　　在商业地产的各种炒作追捧中，中国未来有蓬勃的消费市场前景几乎是所有投资商、地产商“挂在嘴边”的首个理由。

　　叶檀表示，中国的消费市场确实很有前景，中国农村到城市、快消品、城市高端人才服务性消费、炫耀性消费、礼品性消费及年轻人信誉透支型消费短期和未来都会持续加强。“但，这不意味着商业地产就一定好。”

　　在叶檀看来，商业地产物业讲求经济效应，在中国目前经济分化的大过程中，只有资源吸纳的城市，其商业地产的未来才有戏。其所谓的“资源吸纳”包括政府支持、市场认可、资金聚集、有消费能力人群聚集及轨道交通便捷等综合条件构成的投资洼地。

　　但现实却是，各地不顾商业地产发展的资源高要素条件，一窝蜂扎堆商业地产，从商业地产的开发总量来看，泡沫也在越积越多。“比如在成都，一下就建起100多个购物中心，满眼都是，且大多单体体量在10万平方米以上，这一数字早已超越了北京和上海等一线城市，要这么多商店干什么？”叶檀担心，未来5至10年，商业地产物业的泡沫一定会破。

　　类似成都的商业地产开发井喷的案例并不是孤案，在广州自亚运会举办以来就新增商业面积超过100万平方米，未来还将有至少80万平方米全新商业项目入市，而过度竞争已使得广州诸多购物中心客流稀少，经营惨淡。而类似在四五线县级城市开发20万平方米商业综合体的开发个案也是比比皆是。

　　叶檀直言，在一拥而上的扎堆开发中，目前国内商业地产的投资回报若可以达到5%，“那简直是挖到了金矿”。

　　盈石资产管理有限公司执行总裁司徒文聪表示认同叶檀的看法。他说，泡沫经济一般是指国外跟国内的买卖之间是否能够对接，而国内住宅地产一直以来就是买卖的定义，商业地产现状也还有很多以买卖为主的现象，但欧美、日本以及我国香港等地区商业地产成功中间都有经营的过程。“买卖之间没有经营的对接，卖方跟买方之间的泡沫就容易出现。”司徒文聪说，现　　在看到的商业地产情况是，卖房可能越来越多，但买房和需求不一定接得上去。

　　绿地集团总裁吴嘉毓也表示，商业地产的泡沫非常大，所以作为开发商选择项目的时候已变得非常谨慎，不是地价便宜就可以开发。

　　商业地产人才泡沫化

　　可以佐证叶檀对于国内商业地产泡沫化论断的例子还有商业地产竞争要素中关键的商业地产人才的泡沫化。

　　宝龙商业集团总裁潘韬也在“联商风云会”商业地产高峰论坛上表示，在当前的国内商业地产市场，竞争要素已趋于白热化。

　　“2015年中国需要的商业地产行业从业人员是100万人以上，但现在符合一定要求的专业水平的人寥寥无几，估计是一百万后面减很多的零才可以符合商业地产业的人才供给。”潘韬说。

　　红星美凯龙副总裁谢君也表示，如今商业地产人才的泡沫化连带着零售人才也被宠坏。“目前国内大多数二三线城市商业地产开发都希望找一个操盘手回来就能解决所有问题，零售人才被地产商高薪挖走，人变得浮躁。”

　　还有对商业项目的争夺、对商业品牌的争夺也趋于白热化。“目前在国内稍微成功一点的购物中心、有影响力的、有生命力的品牌加在一起才900个左右，远赶不上商业地产物业的供应。”潘韬说，而国内商业地产项目现状反而是一拥而上，因此可以看到行业一线招商人员巨大的压力。

　　可是，商业地产一方面泡沫化严重，破灭风险加剧，但另一方面企业却依然加紧圈地。在这其中，也有零售商“跨界”进军商　业地产的现象。

　　论坛对话环节上，听到商业地产泡沫的观点，“跨界”做了部分商业地产项目的步步高商业连锁董事长王填坦言也很紧张。他说，商业地产目前在大城市或者比较热的城市确实是过度了，中国市场需要区分发展，因此对跨界进军商业地产的零售商更具风险挑战。

　　以步步高为代表的零售商的“跨界”构成了当前商业地产圈地风的一个主体，其他两种商业地产的投资主体是住宅地产商和逐利而来的其他行业、机构。

　　但王填也表示，零售商“跨界”主要是自营商业，为了获得更加低成本的物业租金，避免为地产商打工。“零售商尤其是　　近三年来完全为地产打工，处于商业价值链条的最底端，必须揭竿而起。”

　　潘韬认为，无论是零售商进军商业地产还是地产商做商业地产，在竞争加剧泡沫化的生存现实下，所有商业地产企业都面临转型和创新的两个问题。“任何商业地产企业未来10到15年都面临转型创新，首先是产品。”

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