红商网讯：作为一个零售人，10多年来，从贵州、云南、四川，到现在的江西某连锁零售企业，用自己的话说，梁建勇是“混迹于二三线零售市场”，并且他非常看好这些市场的发展潜力。

　　而一线城市的零售企业面临着前所未有的窘境。

　　不管国家如何调控，每一轮下来，物业租金都会涨一轮，先是人才开始逃离北上广，向下渗透，现在，企业也开始不再青睐这些曾一心向往的地方。

　　逃离北上广

　　许多外资大鳄早已纷纷渗透到三线甚至四线市场，提前“占座”。

　　记者从去年各外资零售开店数量中统计，沃尔玛去年新开门店43家，其中26家位于三四线城市，占比达60％；家乐福新开29家，其中19家位于三四线，占比达66％；乐购新开16家，也有10家位于三四线市场；而一向以二线市场为主的大润发在42家新店中，更有33家分布在“小地方”，占比高达78.6％。

　　如此急切的逃离北上广，并不是内力不足，而是在牙缝中也难以生存。江西某连锁零售企业营运总监梁建勇告诉记者，在一级市场相对一般的位置，租金大部分已经高于50元/平方米，远远不是单纯的超市业态所能承受的；就算对于外资零售商而言，也不是10年前的待遇(免租或低租)。客观地说，高租金、髙人力成本已经成为很多零售商这艘大船是否倾覆的临界点。

　　而到了三线城市，地方地政府和房地产开发商对品牌和外资的零售商的招商条件更具有诱惑力，尤其在税金、租金、物业、就业等均有优惠。

　　不过，在外资巨头布局的三四线市场中，记者发现，这些巨头们深得“打一枪换一个地方”的要领，尤其是在一个四线城市，只开一个店，既享受地方政府高标准的优惠条件，又提前布阵培育了客流、试探了市场。

　　在山西运城沃尔玛大卖场，记者观察到，虽然沃尔玛所处的地段并不如运城本土企业华联超市、福瑞特等繁华，但是沃尔玛在当地还是吸引了大批的商户、人才等。

　　而人力资源逃离北上广的大潮也迎合了这些在三四线落子的零售企业，梁建勇从成都到江西某个三线城市之前，拒绝了诸如万达等企业，除了其他因素外，很重要的一个原因是他想继续探索三线城市的市场。

　　一个商业地产开发商也告诉记者，“在一二线城市开发一个五六万平方米的购物中心需要几十个亿，而在三四线城市可能只是几个亿，虽然回报不如一线城市高，但投资占比提升了，品牌也随之提升，政府的支持力度也会非常大”。

　　这一形势很明显，内资龙头企业尤其是区域企业自然不能把自己的地盘拱手相让，开始改变战略，根据不同城市制定相应策略，在一二线城市和租金上涨较快的城市开设品类高度优化的紧凑型大卖场，在三四线城市则开设组合型购物中心，因此，布局二三四线市场的战火在这一年依然激烈。

　　三线有黄金？

　　“商机真实存在。”北京华通人商用信息有限公司总经理白欢朋指出，二三四线城市以占19%的城市数量占据了55%的CCP，CCP达4.57万亿元。

　　CCP指“城市消费力指标”。依据CCP指标，18个二线城市占据了最大的消费力达2.01万亿元，占比达24％；26个三线城市CCP总体达1.15亿元，占比14％；80个四线城市1.41万亿元，占比17％；4个一线城市以1.62亿元的城市消费力总量占20％，其余则为五线城市。

　　“小城市不等于市场规模小，小城市也不等于富裕程度低。”白欢鹏表示，二三四线城市的消费潜力巨大体现在，一方面二三四线大多数城市的城市化才刚刚开始，房地产行业还有较大的上升空间;另一方面，国家出台一系列政策促进居民就业和收入增长，改善民生问题，而二三四线城市的居民消费水平和可支配收入都处于上升通道。

　　在三四线市场，外资有品牌优势，区域巨头则有本地化优势，对自己盘桓多年的市场早已熟稔，这时，单一的业态在竞争中就略显单薄，百货、城市综合体、酒店等多种业态已经在老总们心中开始盘算。

　　由于区域零售企业的外延受限，多数零售企业已开始着力解决业态多元化的问题，有的甚至也加入到商业地产开发与运营的大军中，一些区域企业的老总也在积极寻求新的连锁运营与投资项目，据《中华合作时报·超市周刊》资料统计，在三四线城市零售销售10亿以上的零售企业，80％以上已在开始运营购物中心或综合体，60％以上在经营着其他连锁业态。成熟的连锁管理经验、人才资金的积累成为连锁企业在三四线发展的又一坚强后盾。

　　安徽台客隆便是一例。台客隆集团副总裁董松平告诉记者，台客隆从2005年进入安徽后，直接瞄准安徽以宣城市为代表的三四线城市，如今也发展到14家大卖场、22家社区店的规模，同时在宣城、芜湖等地开了多家台客隆酒店和其他商业地产。

　　而与之相比的是，外资零售一到三四线城市，就闻到了商业地产的气味，乐购尤为明显，尽管因为最近遭遇“收购门”，乐购地产部门被合并，地产业务随之停滞，但这并没有影响其他外资零售对三线市场的过分热情。

　　“我们要做掘金二三四线城市商业地产的先行者，但不是要做先驱者。”沃尔玛亚洲不动产地产战略和地产开发高级总监李立新表示，沃尔玛已从TESCO身上汲取经验和教训。

　　政府不给力

　　“再吸取多少经验教训也没有我们对这块市场熟悉。”总部位于保定的河北惠友集团董事长张健告诉记者，其企业在当地的话语权不在沃尔玛之下，如今，他的企业还从超市业态发展到了城市综合体、商业地产、住宅地产等，扩张区域也已经到了省会城市。

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