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如果包括新店，2019年与2024年的奢侈品销售额相差超过125%；如果只计算最顶级的品牌，销售额增长接近200%。因此，我们关注的主要是市场走势，以及市场是否已“见底”。
我们与租户的数据相互印证，显示11月和12月的降幅明显收窄，希望这趋势能持续至2025年。若如我们所愿，那么2025年的销售表现将会有所改善。同样，离岸奢侈品消费在2024年下半年对比上半年也显著放缓。
2024年期间，零售商之间与商场之间的竞争较前几年总销售额增长时更“零和”，只要在岸奢侈品消费持续下降，情况便会维持下去。特别是那些奢侈品零售分布已经达到“饱和”的城市，竞争将会非常激烈。
在这环境下，一座商场的销售额有增长，便代表另一座商场的销售额必然下降。因此，应对这种市场的策略和方法，必然与过去十年奢侈品的健康增长期有别。结果是，争夺最优租户的竞争变得异常激烈——价格、营销、服务和附加配套都有所竞争。
去年，武汉出现了一个值得关注的价格竞争案例：一家竞争对手挑起了“价格战”，为奢侈品牌提供等同于约20%的折扣。尽管有些品牌明言禁止折扣，但他们还是通过提供回赠和礼券的方式，让消费者在其商场购买其他产品。
然而，受消费情绪带动，这种做法非常有效。最终，这些品牌意识到问题所在，有数家坚决要求商场营运商停止这种做法。
虽然我们庆幸数家最具声望的品牌阻止了这种折扣方式，但在我们竞争对手的商场中，这种手法仍然有一些影响力较小（且较弱）的品牌采用。
市场变得艰难时，竞争会变得无所不用其极，我们将不能幸免。假如不同业主的租金水平趋同，那么主要竞争便会落在如何为商场租户提供更多价值——主要方法是提升销售额和客流量。
这将会是我们2025年的工作重点。
展望
市场的共识似乎是情绪低迷、前景相当难测。明显的增长动力欠奉，但同时也不见得有明显的理由使市场恶化。
当前的市场情绪受数项因素左右：主要是房地产价格低迷引致负财富效应、经济疲弱加上失业率上升与工资下降、早前市场动荡（即科技与教育行业和疫情）所造成的阴霾，以及股市疲软。
中国人外游意欲旺盛，使得境内零售环境更为严峻，其中受益最大的是日本，而品牌也察觉到欧游的中国旅客人数有温和增长。
我们的前景若要有所改善，以上最少有数样要改进。
当中，最容易的或许是股票市场，因为股市往往会受个别事件带动；其次是消费回流境内，因为消费者的消费模式随时会变。
可惜，我看不到房地产价值回升的动力足以在短期内显著提升业主的财富感；内地家庭的资产净值影响可能大得使其无法短期内迅速回升，更不用说房地产市场有多复杂，以及其与上游、下游和相关行业环环相扣。
当局对科技与教育行业的政策开始明显回暖，这些行业所受的影响似乎正在慢慢消退，但市场是否相信同类调控不会再发生，很大程度在于政府，以及宏观经济指标。
尽管上述挑战犹在，内地消费者仍活力十足。我诚意邀请各位到我们的商场走走，以便更细致、更真实地了解内地消费者和零售业的状况。若没有亲眼目睹消费者和零售商的活力、持续不断的创意和日益高雅的品味，难免会对市况容易感到悲观，但这种情绪在现阶段实为不必。平日下午，即使商场看来冷清，但用餐时间在餐厅外可见排队人龙。
总体而言，在2024年，我们大多数商场的客流量均有上升，有些升幅甚至达12%，只有少数商场的客流量略为减少，而商场的租出率也大多呈现正增长。
考虑到我们2024年在这些挑战下取得的成绩，我认为把2025年租赁收入增长目标订于个位数是合理的，而这也是我们对自己的期望。在年中以及明年此时，我希望能用《致股东函》继续与各位交流对话。
最后，在此我要肯定由行政总裁卢韦柏先生领导、出色的恒隆团队，在过去困难重重的一年间所作的努力。
尽管这年我们所面对的不是疫情期间那样异常复杂的营运困境，但经营环境始终严峻。要在这样的市场环境中稳步前进，必须具备足够的韧性、不断的调整和快速的反应能力，还有保持竞争力所需的思维和组织灵活性。
感谢各位。
董事长
陈文博
香港，2025年1月24日
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