2024年，市场期待的回暖未如期而至。尽管年初政策松绑为消费注入短暂活力，但全年奢侈品牌和高端零售下滑、离岸消费分流加剧等，令恒隆核心业务承压。
《致股东函》中，陈文博延续一贯务实风格，直言所有人都认为“当前不明的市场形势前所未见”，但他仍相信“作为企业，我们必须面对现实，向前迈进”。
展望2025年，恒隆将新一年增长目标订于个位数。但陈文博仍然有着乐观的信心：若没有亲眼目睹消费者和零售商的活力、持续不断的创意和日益高雅的品味，难免会对市况容易感到悲观，但这种情绪在现阶段实为不必。
他最后强调，要在这样的市场环境中稳步前进，必须具备足够的韧性、不断的调整和快速的反应能力，还有保持竞争力所需的思维和组织灵活性。
以下为恒隆集团、恒隆地产2024年度报告致股东函全文，转载时略有删减。
感谢各位与我们携手同行又一年。
2024年挑战重重，而各位一直支持恒隆，我不会视之为理所当然。
以人民币计算，2024年是公司24年来首次录得内地租赁收入减少，恰如我们荣誉董事长去年此时所料。我们当时已预视到2024年经营环境将面临考验，整年下来证实我们所料非虚。
业绩及股息
本年度我们总收入上升9%，至港币112.42亿元，部分原因是2023年没有住宅物业销售收入。然而，我们的核心业务——租赁收入——下降6%，至港币95.15亿元。年内人民币兑港币贬值1.5%，拖累了公司的内地业绩。我们的内地租赁收入下降5%，而香港则下降9%。
由于销售租金减少，加上利息成本增加，股东应占基本租赁纯利减少18%，至港币34.22亿元。在此需要特别指出，我们为部分待售物业拨备令物业销售录得净亏损，直接反映香港及内地住宅物业市场疲弱。计及物业组合重估后，股东税后应占纯利减少46%至港币21.53亿元。
基于上述各项数据所反映的挑战，加上公司有意降低负债比率，董事会建议派发末期股息每股港币4角，将于2025年6月16日派发予于2025年5月9日名列股东名册的股东。
如获股东批准，截至2024年12月31日止年度，每股股息总额为港币5角2仙。
业务回顾
考虑到股东税后应占纯利降幅颇大，个中因由值得加以解释，所以我在此简单说明。
这次下跌主因有三：首先，租赁收入直接减少，主要由租户销售租金下降所致，其中部分被我们商场上调固定租金所抵销。销售租金是基于我们租户的销售收入总额进行计算，故追踪租户销售额便能大概预计得到。
其次，是公司用于建筑工程及日常营运的借贷利息成本增加。利息成本一般在借贷时便已掌握并可预计。往往出乎投资者和分析师意料的，是发展项目从“在建项目”变成“营运项目”时，相关贷款对收益的影响大升。
最后，由独立第三方估值师基于一系列的指标，包括租赁收入、市场交易和市场预期等作出的投资物业重估。当市况恶化，估值亦随之下调。
奢侈品牌和高端零售商是我们其中最重要的租户，若各位有留意这些品牌的近况，便会了解不只我们受到影响。我们的租赁收入减少，主要是因为销售租金（占销售额某百分比的租金）减少，当中包括奢侈品租户的销售租金。
然而，我们成功提升整体商场的租出率，从而抵销部分租赁收入减幅。此成绩于当下市况实属难得，不仅证明了我们团队的实力，也展现了恒隆优质物业组合的强韧抗逆力。总括而言，这是我们妥善执行策略的成果。我将于下文再解说内地零售业的情况。
办公空间在所有市场都持续受压，主要因为市场不明朗引致需求下降。
在香港，各处甲级办公楼相继落成，尤其在商业中心区中环，对供应构成压力。市场快速反弹的机会不大，因为办公楼需求波动较小，而且通常对市场反应滞后。然而，令我欣喜的是，我们在内地的办公楼组合再度展示出强大韧性。
除了上海，我们在每个城市顶级地段的办公楼都是全城最佳的，这让我们固若金汤，能够保持高租出率，租赁收入也多少能够维持。我们在上海的办公楼面对多个定价进取的新供应竞争，因此租出率和租赁收入较其他地方承受更大压力。惟受惠于商场的成功和优越的地段所带来的“光环效应”，我们仍然是市场上大多数同业羡慕的对象。
在内地与人交谈时，从市场观察员、投资者、媒体以至企业东主，几乎都认为当前不明的市场形势前所未见，消费者和企业的信心均降至近期低点。
作为企业，我们必须面对现实，向前迈进。
接下来我将指出数项业务上面对的主要挑战，附带一些评论和解读。毕竟，零售租赁占我们内地租赁收入80%以上（而内地租赁收入则占总租赁收入三分之二以上）。
在深入探讨前，值得注意的是，假如今天到访我们任何一座商场，会发现气氛和情绪远远没有坊间所说的那么低落。这是我自己亲身观察到的，其他人也一样。这点我会在下文简述。
奢侈品消费降幅严重，尤其在一线城市。我们在上海的商场（上海恒隆广场和上海港汇恒隆广场）的租户零售额显著下降了约20%，但我们整体高端商场销售额（包括上述两座商场）的降幅是比较温和的15%。当然，根据任何标准，15%的销售额降幅还是不小的。
2024年，家庭储蓄多于家庭支出，我们的销售数据也反映了这点。在奢侈品领域，支出减少的现象可见于以下趋势：单次购买量减少、向往入门级奢侈品的消费者却步，以及海外（尤其是日本）购物额的增加。在中期报告《致股东函》中，我提到内地消费者的奢侈品交易约60%在岸进行，40%则属离岸，主要在日本。这数字似乎一直保持稳定。
之前一年，即2023年，内地消费者的奢侈品交易有82%在岸进行，只有18%属离岸消费。假设2024年内地奢侈品消费者的消费总额与2023年相若（数个奢侈品集团的报告实况的确如此），那就代表在岸消费减少了22个百分点，但其总购买力并未下降。内地消费者若能增加在岸消费，当然更有利于我们的股东，但往好处看，他们在奢侈品上的总消费并未减少。
关于内地奢侈品消费，另一重点是与2019年（疫情前）的销售数字相比，2024年的销售额仍增长了近100%。换句话说，我们的奢侈品租户现时的销售额是疫情前的两倍。这是按同类、同店销售额比较的品牌平均值。
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