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出售背后
时针拨回2018年12月13日，彼时首创钜大国内首单以奥特莱斯为底层资产类REITs产品“中联一创-首创钜大奥特莱斯资产支持专项计划”成功获批，规模达到100亿元，以北京房山及昆山奥特莱斯项目为基础资产。
2019年正式发行时，首创钜大宣布该资产支持专项计划发行总额35.79亿元，优先级27亿元，年利率5.2%，另有无固定利率的次级8.79亿元，债券期限为5年。
后于2021年，首创钜大联合首创置业发布公告表示，拟筹备中联首创证券-首创钜大奥特莱斯二期资产支持专项计划，拟发行规模不超过人民币32.68亿元。该计划通过将发行的所得款项注入该基金，间接获得4家项目公司全部股权，从而实现4项物业的资产证券化。
而在这4项物业中，恰好出现了熟悉的身影。
公告显示，4项物业分别为南昌首创奥特莱斯、杭州首创奥特莱斯、合肥首创奥特莱斯，以及济南首创奥特莱斯。对应的4家项目公司包括杭州首创奥特莱斯置业有限公司、江西首创奥特莱斯置业有限公司、合肥创钜奥莱商业管理有限公司、济南首钜置业有限公司。
也就是说，济南奥特莱斯项目包括在这期资产支持证券计划的底层资产中。
在首创钜大彼时表述中，该计划是集团将上述物业证券化及从资本市场筹集资金的渠道，发行产生的现金流量将进一步支持业务发展。
之所以选择在两年后发布第二期计划，一方面与一期计划完成发行有关，另一方面也与该年内奥莱销售业绩提升有关，带动了年内的营业收入。
此外，首创钜大有息债务依旧在增加；净资本负债比率也从176%上升至208%。因此，将销售较好的项目证券化退出，可以满足源源不断的资金需求，提升自身的流动性。
意外的是，此前不久的6月28日，首创钜大方面突然宣布，已决定在期限届满前(即2024年5月27日)提前终止该计划。
这次终止引来外界猜测，其中一种有关于此前所发布的奥特莱斯公募REITs项目财务顾问招标采购预告，有市场声音称，在砂之船REIT项目发行后，首创钜大也将尝试发行消费基础设施公募REITs，底层资产就包括旗下的奥特莱斯项目。
因此，终止第二期资产支持证券计划、出售部分项目可能是为发行公募REITs进行铺路。
不过，从目前首创钜大业绩亏损扩大76%情况来看，选择在此时将项目出售予股东，更有回血止损的意味。
在2022年报中，首创钜大也有透露“减压”的观点：推进轻资产布局战略，采取管理输出、整体租赁、股权合作等方式实现轻资产项目落地。
可以看到，首创钜大手中多个重资产型奥特莱斯项目，主要体现在年报中的固定资产部分，但无法带来即时性的资金变现，无形中带来不同程度的债务压力。
因此，首创钜大选择将济南、武汉项目率先交给关联方股东，并不单单是为REITs项目做准备。努力向轻资产模式靠拢、平衡手中重资产项目，缓解流动性压力，才是必需的下一步。
来源：观点网 赵焓璐 共2页 上一页 [1] [2]
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