车建兴的手法是，伴随着红星美凯龙家具城全国市场开拓，红星企发参与攻城略地，建成以百货商场为主的城市综合体、商业业态为依托的住宅项目。从家具城、商业体、住宅地产等，车建兴打造了一个商业闭环。
截至2020年底，红星美凯龙经营了92家自营商场，273家委管商场，通过战略合作经营11家家居商场。此外，公司以特许经营方式授权开业66家特许经营家居建材项目，共包括476家家居建材店/产业街。
庞大的家居建材商业体系背后，红星企发足迹遍布全国。
红星企发的规模有多大？以红星地产为例，根据克而瑞数据，2020年，红星地产全口径销售额614亿元，行业排名第63位。根据红星控股债券年报，2020年，公司收入277.55亿元。其中，地产板块收入105.15亿元，占比38%。据此判断，地产是红星控股产业上极其重要的板块。
家居建材卖场与地产联动扩张，车建兴的产业规模迅速扩大。到2020年底，红星控股总资产达2678.62亿元，接近上市平台红星美凯龙的两倍。
值得一提的是，车建兴组建了美凯龙爱家，并表示，美凯龙爱家要用5年时间、4倍速度，冲到全国二手房行业第二的位置，赶超贝壳。事实是，成立不到10个月，美凯龙爱家开店数量就超过200家。目前，时间过半，距离目标还很远，而市场已变。
家居地产联动，是车建兴全国复制扩张的利器，这也导致其重资产缠身。截至今年6月底，红星美凯龙投资性房地产高达962亿元，占总资产的71.80%。
在快速扩张过程中，车建兴加了杠杆。一方面，车建兴频频举债，使得债务规模迅速扩大，另一方面，持续进行股权质押融资，加杠杆。即便是到今年6月底，红星控股所持红星美凯龙的股权中，仍有9.49亿股处于质押状态，质押率约40%。
地产调整、去杠杆下重资产、加杠杆激进扩张，车建兴给自己埋下了隐患。
频频甩卖资产仍处于“ICU”状态
始于2018年，重资产的万达危机爆发，王健林果断实施资产大甩卖计划，并转型轻资产运营，成功渡劫。借鉴万达广场模式的红星美凯龙，财务危机迟到了，但并没有缺席。
红星美凯龙的经营业绩在下滑。2020年，公司实现的营业收入、归属于上市公司股东的净利润（下称“净利润”）分别为142.36亿元、17.31亿元，同比下降幅度为13.56%、61.37%，扣除非经常性损益的净利润（下称“扣非净利润”）为11.62亿元，同比下降55.53%。今年上半年，公司实现的营业收入、净利润为69.57亿元、10.25亿元，同比下降7.28%、32.10%。
半年净利润10.25亿元，跌回至2015年前水平。2015年中期，公司的净利润为21.34亿元。
车建兴也早已意识到重资产的风险。轻资产、重运营、降杠杆，车建兴也很果断，对红星美凯龙把脉问诊，实施轻资产转型。主要表现为，加速委管及特许经营模式在下沉市场的渗透，通过全品牌及全渠道网络组合，进一步夯实市场领导地位。
数据显示，2016—2020年的5年间，红星美凯龙仅开业了26个自营商场，而委管商场开设了139个。截至今年6月底，公司经营94家自营商场、280家委管商场。近两年，公司关闭委管商场21家，其中，2021年关闭14家，其中5家商场合同到期，9家商场提前解约。
出租率方面，2016年，委管商场的出租率为96.2%，2021年为93.5%，明显下降。
委管商场的收入也在下降，2016—2019年，公司委托管理业务收入由27.41亿元增长至47.02亿元，2020年下降至35.80亿元，2021年进一步下降至32.56亿元。
轻资产转型未达预期，红星美凯龙的财务压力凸显。为了应对压力，公司甩卖了系列资产，如2021年，将7家物流子公司、红星地产70%股权转让给远洋资本，收回资金63.12亿元。此外，美凯龙物业80%股权也被出售给旭辉，交易价格约为7亿元。
频频甩卖资产后，风险依旧。截至今年6月底，红星美凯龙广义货币资金约71亿元，其中5.12亿元受限。对应的长短期债务为352.77亿元，上半年的财务费用达11.73亿元。此外，公司还有高达114.34亿元其他应付款，加上长短期债务合计为467.11亿元。
截至今年二季度末，公司总资产1339.32亿元，其中，投资性房地产961.64亿元，占比71.80%。961.64亿元投资性房地产中，850.45亿元被抵押担保，以获得借款。被抵押的房地产占公司总资产的比例为63.50%。
不稳定的外部环境叠加内部财务压力，车建兴面临的风险依然较大，红星美凯龙仍处于ICU状态。
车建兴的困境，二级市场有较为明确反映。2018年上市之初，红星美凯龙的股价曾涨至24.10元/股，到今年9月23日，股价跌至4.57元/股，早已跌破首发价10.23元/股，下跌约80%。对应的市值，从855.55亿元缩水至目前的199.01亿元，缩水了656.54亿元。
车建兴的财富也大幅缩水。上市之初，车建兴的财富约为538亿元，目前约为110亿元，锐减428亿元。
来源：长江商报 记者 沈右荣
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