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此外，珠海万达商管的第三方项目合约期均长于行业平均水平，委托管理模式下第三方合约直至业主土地使用权到期为止，而租赁管理模式下合约期限20年，可续签直至业主土地使用权到期，有助于其获得稳定的收益。
不过需要关注到的是，近年来规模增长之下，珠海万达商管的资本回报率水平出现下滑。后续虽然有所回升，但与此前还有一定差距。
招股书中解释，2019年开始下滑的原因主要是确认为投资物业的租赁增加，导致总资产增加，而2021上半年的提升则是调整运营模式导致投资物业减少，即资产值变化导致的资本回报率变化。
数据来源：企业招股书，观点指数整理
未来，随着运营模式的稳定，资产值变化相对较小。想要提高资产回报率，需要提升溢利水平，这也考验珠海万达商管的运营能力，以及是否能开拓更多具有增长潜力的多元化业务。
品牌加持下出租率高企，或通过收购丰富产品线
从运营角度看，经过长期的商业地产运营，珠海万达商管积累的规模和资源可观，招股书数据显示，截至2021年6月30日，会员数量达到7630万人，线下商户数量超过80000家，覆盖了超过19000个品牌，其中超过66000家已入驻在线平台。
会员和品牌能让项目在业态的更新迭代中维持较高的出租率，即使有品牌退场，也很快有新的品牌补位。2018年-2021年中期，珠海万达商管旗下项目出租率分别为99.4%、99.3%、97.8%、97.7%。
数据来源：企业招股书，观点指数整理
此外，截至2021年中期，珠海万达商管与超过2000个可以对各业态招商起到定位作用的核心品牌建立合作关系。在推进第三方项目外拓过程中，这些核心品牌能助力奠定招商基础，缩短项目开业时间，更快地完成规模化布局。
如体验式业态是目前的主要趋势，珠海万达商管目前的体验业态区比例逐年上升，截止到2021年中期为72.5%，零售业态比例则有所降低。
数据来源：企业招股书，观点指数整理
以最新开业的深圳龙岗万达广场为例，该项目是第四代万达广场，体验业态占比超过80%，反映出万达目前在项目打造上的趋势。
不同于传统零售业态以商品展示为主，体验业态更突出消费者对服务或产品的参与感、体验感，因此对空间和环境要求较高。若经营好，促进消费的同时也能为其它业态引流，拉动整体业绩增长。
目前珠海万达商管主要采取单一产品线，即以万达广场向外扩张。在商业愈发注重差异化的当下，已上市的商管企业如华润万象生活、宝龙商业等都推出多种产品线，并进行轻资产布局，这意味着珠海万达商管在获取项目时将面临更大的竞争。借助标准化复制扩大规模后，珠海万达商管还需要在产品的差异化上有所提升。
总体而言，对于即将上市的珠海万达商管，规模无疑是最大的优势，此外第三方拓展能力、多年的轻资产发展经验、丰富品牌资源等也不可忽视。
不久的将来，珠海万达商管顺利走上资本市场之后，或会像其他商管公司一样，通过收购商业管理公司，丰富其目前的产品线和布局。
此外，如何在规模增长的基础上维持可观回报？在商管赛道越发激烈的竞争中保持长久优势？这都是其需要思考的问题。
来源：观点指数 冯彩云 共2页 上一页 [1] [2] 搜索更多: 万达商管 |
