虽然暂无法获悉29个项目的具体估值，但从珠海万达商管招股书披露的部分数据可以测算，轻资产模式大幅增强了其资产回报率。
数据显示，截至2018年、2019年及2020年12月31日以及截至2021年6月30日止六个月，珠海万达商管的资产回报率分别为9.6%、4.5%、2.8%以及3.9%。
该公司提到，资产回报率逐年下降主要归因于确认为投资物业的租赁增加导致总资产增加，但今年上半年资产回报率有所增加，一方面由于运营模式调整，投资物业减少；另一方面委托管理模式下实现运营管理服务变现，但部分被出售附属公司所产生庞大亏损所抵销。
也就是说，通过重轻资产的调配，珠海万达商管的整体持有成本下降，回报率、毛利率等实际上实现了回升。
数据显示，于2018年、2019年及2020年以及截至2020年及2021年6月30日止六个月，万达商管的毛利率分别为41.3%、34.1%、36.9%、35.9%及42.4%。
商管公司上市风口
有人说，珠海万达商管辗转六年时间，又回到了港交所。
但也有人说，此万达，非彼万达。
前者或许说的是，珠海万达商管与此前的万达商业实控人同属王健林；而后者说的，或许是两个上市平台的资产包乃至估值的差异。
资产包方面，珠海万达商管是一个运营管理服务公司，不持有重资产项目，而是通过轻资产运营获得收益。在轻资产模式下，该公司不需要投入资金进行土地的购买或者零售商业物业的开发，这种模式能够大大降低企业的财务负担，提高资金运营的效率。
目前，市场上存在的轻资产模式主要包括租赁运营（收益分成型）模式、租赁运营（传统型）模式、委托管理模式、管理输出服务模式及品牌输出服务模式五种。
租赁运营（收益分成型）模式是指运营商向业主租赁零售商业物业，然后出租给商户，这种模式下运营商的收入来源于与业主根据项目净收益分成，而租赁运营（传统型）模式的收入则来自租金收入及物业管理费。
委托管理模式、管理输出服务模式下，运营商主要提供管理团队及运营人员，两者的收入均来自运营及管理费。品牌输出服务主要向零售商业物业的业主授予品牌使用权，运营商的收入主要包括品牌许可费。
对比来看，五种模式各有千秋，但租赁运营（收益分成型）模式无最低保证租金、合约期限长、业务营运稳定，更具竞争力。
珠海万达商管的轻资产模式主要是租赁运营（收益分成型）模式及委托管理模式。
其中，于2018年、2019年及2020年以及截至2020年及2021年6月30日止六个月，珠海万达商管来自委托管理模式的收入分别占总收入的87.9%、79.1%、51.4%、49.7%及62.5%。同期，珠海万达商管来自租赁运营模式的收入分别占总收入的12.1%、20.9%、48.6%、50.3%及37.5%。
从上市平台融资和估值来看，此前，珠海万达商管的Pre-IPO融资当中，获得了486亿港元的融资，PAG（太盟投资集团）、碧桂园、腾讯、蚂蚁金服等均看好这家即将上市的轻资产商管公司。
有分析认为，多轮融资后，珠海万达商管的融资额将翻倍至60多亿美元，若顺利上市，将摘走华润万象生活“募资王”的头衔。
为何珠海万达商管能够获得资本市场的青睐？或许源于两个方面的原因，其一，当下轻资产处于市场风口；其二，有先来者华润万象生活的市场估值等作为参考。
有数据统计，近年来，国内商业广场的数量及总在管建筑面积不断增长。2015年至2020年，中国在管购物中心总数由13655家增加至20977家，复合年增长率为9.0%。有关数字预期于2025年将达到28332家，2020年至2025年的复合年增长率为6.2%。
中国购物中心呈指数式增长，但运营团队以及中小企业对商业地产经营能力较差的当下，委托管理的轻资产模式存在庞大的需求量。
另一方面，在物管上市风口的当下，宝龙商业、华润万象生活等以商管为主要业务的企业充当上市排头兵，并获得资本市场好评。
其中，宝龙商业上市估值以17-18倍PE推算，对标2019年的净利润为2.2至2.35亿港元，市值大约应在40亿港元左右，上市当日，该公司市值达到59.67亿港元，截至2021年10月21日，该公司的市值121.03亿港元。
而华润万象生活彼时的上市估值预计在400亿港元左右，截至2021年10月21日，其总市值达到989.46亿港元。
有分析人士预计，对标目前的上市商管公司宝龙商业、华润万象生活，珠海万达商管的市值或超4700亿港元，保守的估值亦超过2000亿港元。
来源：观点地产网 龚丽欣
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